Mieterhöhung wegen Modernisierung und Härteeinwand des Mieters

Auch bei Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen sieht das Gesetz eine sogenannte Härtefallregelung zu Gunsten des Mieters in § 549 Abs. 4 BGB vor. Das Gesetz verlangt das Vorliegen einer Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zurechtfertigen ist.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 17.10.2018, 65 S 105/18) hat hier einige wegweisende Punkte für die Anwendung dieser Vorschrift konkretisiert:

Als maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der Härte kommt es auf den Zugang der Mieterhöhung an.

Beim Mieter muss eine wirtschaftliche Belastungsgrenze festgestellt werden, die im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu treffen ist. Dabei muss dem Mieter nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, dass ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten. Als Indiz hierfür kann das steuerliche Existenzminimum herangezogen werden. Der Mieter kann dabei nicht verpflichtet werden, zur Verbesserung seiner Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unter zu vermieten. Selbst die Altersvorsorge kann hier nicht als einzusetzendes Vermögen berücksichtigt werden.

Abschließend verfolgt die Härtefallregelung das Ziel den aus Art. 14 GG abgeleiteten Bestandschutz dergestalt zu schützen, dass das Modernisieren nicht zu einem „Hinausmodernisieren“ führt.

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