Indizwirkung einfacher Mietspiegel

Im Mieterhöhungsprozess ist die vom Vermieter gewünschte Mieterhöhung zu prüfen anhand eines Mietspiegels im Sinne von §§ 558c, 558d BGB, aus der Auskunft aus einer Mietdatenbank nach § 558e BGB, aufgrund Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie aus der Benennung entsprechender Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei drei Wohnungen genügen. Nach § 558a Abs. 3 BGB ist auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug zu nehmen.

Der BGH verwies meines Erachtens zu Unrecht darauf, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess auf Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen ist, die die tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbaren Wohnungen in einer für die frei tatrechtliche Überzeugungsbildung hinreichenden Weise ermittelt haben. Es muss vom Tatrichter konkret die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinn einer Einzelvergleichsmiete ermittelt werden. Dabei sind zwei Schritte zu absolvieren. Zunächst ist auf der Grundlage generalisiert, bodenwertrelevanter Vergleichskriterien um die eigentliche Mietpreisspanne festzustellen. Hierzu kann schon ein einfacher Mietspiegel benutzt werden, da diesem ein Indiz dafür zukommt, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Meines Erachtens widerspricht dies ausdrücklich dem Gesetz, welches ausdrücklich die Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel verlangt. Im Prozess auf Durchführung einer Mieterhöhung muss dem jedoch bedauerlicherweise gefolgt werden. Es geht hier um die Entscheidung des BGH, Urteil vom 13.02.2019, VIII ZR 245/17.

Bezogen auf den Berliner Mietspiegel 2013 wird dies unterstützt von der Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs Berlin, Beschluss vom 19.12.2018, VerfGH, 122/16.

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