Eine juristische Person als Wohnungseigentümer und eine Vertreterklausel

Der Bundesgerichtshof musste sich mit der Frage beschäftigen, ob sich eine juristische Person auch durch einen Mitarbeiter einer Tochtergesellschaft vertreten lassen kann, wenn in der Teilungserklärung eine Vertreterbeschränkung dahingehend aufgenommen ist, dass Vertreter in der Eigentümerversammlung nur Ehegatten, andere Wohnungseigentümer oder Verwalter sein darf.

In seiner Entscheidung vom 28.06.2019, V ZR 250/18, verweist der Bundesgerichtshof darauf, dass es grundsätzlich möglich ist, dass der Wohnungseigentümer jede beliebige andere Person als Vertreter in der Eigentümerversammlung entsendet (so BGHZ 99, 90 (93)). Eine Beschränkung auf die Möglichkeit der Vertretung durch Ehegatten, andere Wohnungseigentümer oder den Verwalter ist dabei zulässig (BGHZ 99, 90 (93ff)). Grundsätzlich gilt diese Beschränkung sowohl für natürliche als auch juristische Personen. Andererseits weist jedoch die Teilungserklärung insoweit eine unbeabsichtigte Lücke auf. Die Lücke ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen. Die ergänzende Vertragsauslegung führt dazu, dass die juristische Person sich nicht organschaftliche Vertreter sondern auch durch sonstige Mitarbeiter vertreten lassen darf. Dabei wäre es sachlich nicht zu rechtfertigen, wenn eine juristische Person, die ihre Interessenwahrnehmung nicht in die Hände des Verwalters oder eines anderen Wohnungseigentümers legen will, auf die Vertretung durch einen organschaftlichen Vertreter zu beschränken. Bei der ergänzenden Auslegung der Vertreterklausel darf dabei kein zu strengerMaßstab angelegt werden. Es ist nur das berechtigte Interesse der Eigentümergemeinschaft sondern auch die Bedeutung des Stimmrechts zu berücksichtigen, dass zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört (so BGH NJW-RR 2019, 909, Rdnr. 17). Ein Mitarbeiter einer Tochtergesellschaft ist wegen § 92 Abs. 1 HGB nicht als außenstehender Dritter anzusehen, wenn dieses Tochterunternehmen für die Verwaltung der Wohnungen zuständig ist. Insoweit ist ein Vertreter möglich.

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