Die Grunderwerbsteuer

Der Erwerb einer Immobilie löst i.d.R. Grunderwerbsteuer aus. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (in Bayern und Sachsen) und 6,5 % (in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen). In Zeiten steigender Immobilienpreise ist sie mittlerweile vielerorts zu einem gewichtigen Kostenfaktor geworden.

Keine Grunderwerbsteuer auf miter-worbene sonstige Gegenstände

Umso besser, wenn sich an der ein oder anderen Stelle Steuern einsparen lassen. Dies ist z.B. der Fall, wenn zusammen mit einer Immobilie gebrauchte bewegliche Gegenstände (z.B. Küchenmöbel-/ geräte, Markise) mitverkauft werden. Insoweit fällt nämlich keine Grunderwerbsteuer an, wie das Finanzgericht Köln kürzlich feststellte.

Demnach gilt:

• Werden zusammen mit einem Grundstück weitere Gegenstände veräußert, so istder Aufwand für diese Gegenstände regelmäßig nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuereinzubeziehen.
• Wird in einem Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf dieerworbenen Gegenstände vorgenommen oder werden Einzelpreise vereinbart, so sinddiese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch derBesteuerung zu Grunde zu legen.
• Vereinbarungen der Vertragsparteien überEinzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter bindenallerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt wurde oder dieVoraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs gegeben sind. Einereinvernehmlichen Aufteilung durch die Vertragsparteien ist insbesondere nichtzu folgen, wenn sie nicht ernstlich gewollt ist und den wirtschaftlichenGegebenheiten nicht entspricht, weil in erster Linie Gründe der Steuerersparnis für sie maßgebend waren.

Dokumentation und Nachweispflicht

Grundsätzlich hat das Finanzamt wie dargestellt einer Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag zu folgen. Etwas anderes ergibt sich nur, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Vereinbarung der Entgelte nicht angemessen ist.

Da es sich bei solchen Anhaltspunkten um steuererhöhendeTatsachen handelt, obliegt es dem Finanzamt darzulegen bzw. nachzuweisen, dass sieauch tatsächlich vorliegen. Hierzu kann die Behörde nicht den Preisvergleichbarer ausgebauter Gegenstände auf Verkaufsplattformen imInternet heranziehen. Nicht zulässig ist auch der Rückgriff auf amtliche Abschreibungstabellen.

Das Finanzamt kann lediglich die Gegenstände in Augenschein nehmen, Fotos auswerten oder sonstige vorhandene Belege prüfen. Ggf. kann auch ein Sachverständiger herangezogen werden. Nur wenn sich anhand dieser Beweismittel für eine unangemessene Kaufpreisaufteilung Anhaltspunkte ergeben, kann von der Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag abgewichen werden.

Um eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen bietet sich daher an, eine Inventarliste bezüglich der miterworbenen Gegenstände anzufertigen und Bilder von den Gegenständen zu machen. Etwaigen Zweifel des Finanzamts kann so wirksam entgegengetreten werden.

Beispiele für Gegenstände, die mit der Immobilie erworben werden

Beispielsweise können folgende Gegenstände zusammen mit der Immobilie erworben werden, ohne dass hierfür Grunderwerbsteuer entsteht:

• Einbauküche
• Küchengeräte
• Möbel allgemein
• Markise
• Gartenmöbel
• Gartenlampe
• Baumaterialen auf dem Grundstück
• Heizvorräte auf dem Grundstück

Außerdem fällt keine Grunderwerbsteuer auf eine etwaige Instandhaltungsrücklage an.

Fazit

Werden zusammen mit einer Immobilie auch andere Gegenstände erworben, so ist darauf zu achten, dass der Kaufpreis bereits im Rahmen der notariellen Vereinbarung entsprechend aufgeteilt wird. Zusätzlich kann eine Dokumentation anhand einer Inventarliste und Fotos sinnvoll sein.