Kinderlärm und ordentliche Kündigung


Man sollte denken, dass Kinderlärm nicht zur ordentlichen Kündigung im Mietrecht berechtigt. Das Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.09.2018, 2-11 S 155/18, verwies jedoch darauf, dass Kinderlärm, sobald er die Grenzen der Sozialadäquanz überschreitet, zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Es muss jedoch vom Vermieter dargelegt werden, welche Art von Belästigung zur welcher Tageszeit oder welche Zeit, Dauer, Frequenz, angefallen ist.

Mieterhöhung wegen Aufzugs zulässig

Das

AG Brandenburg, Urteil vom 31.08.2018, 31 C 298/17,

musste darüber entscheiden, ob die Mieterhöhung wegen Einbau eines Aufzugs in ein fünfstöckiges Haus eine Mieterhöhung rechtfertigt. Die Mieter verteidigten sich gegen die Mieterhöhung dahingehend, dass es sich um eine sogenannte „Luxussanierung“ handeln würde. Das Amtsgericht hielt jedoch den Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. Dies würde nur dann nicht gelten, wenn der Mieter einer Erdgeschosswohnung diesen Aufzug nicht nutzen kann oder sich nur dieser darauf beschränkt, die Wohnungen in höheren Etagen leichter erreichen zu können. Führt der Aufzug/Fahrstuhl auch in das Keller- oder Tiefgaragengeschoss, besteht auch für den Erdgeschossmieter ein Gebrauchsvorteil. Eine „Luxusmodernisierung“ – sowie kein rechtlicher Begriff – liegt jedoch insofern nicht vor, insbesondere da dieser von größeren Teilen der wohnungssuchtenden Bevölkerung zum Einen erwartet und zum Anderen im Rahmen der steigenden Lebenserwartung sogar vorausgesetzt wird.

Zu entscheiden hatte das AG Brandenburg über eine Wohnung im dritten Stock.

Keine Überlassung der Mietwohnung an die Kinder des Mieters

Es ist zwar verständlich, wenn der nicht aus Deutschland stammende Mieter in sein Heimatland zurückkehrt. Er ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung vollständig seinen Kindern zu überlassen. Insofern ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich fristgemäß zu kündigen. Dies hat das Kammergericht, Urteil vom 15.01.2018, 8 U 169/16, so entschieden.

Der Mieter hätte auch ohne Weiteres mit dem Vermieter hierüber verhandeln können.

Hauseingang darf nicht videoüberwacht werden

Das Amtsgericht Detmold hat klargestellt, dass es einen nicht gerechtfertigten Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters darstellt, wenn der Vermieter am Hauseingang Videokameras anbringt. Der Mieter war daher berechtigt, die Beseitigung der Kameras zu verlangen (AG Detmold, Urteil vom 01.03.2018, 7 C 429/17).

Einzugsermächtigung nicht für konkludente Erweiterung der Nebenkostenabrechnung

Wieder einmal erfolgt Streit um die Nebenkosten, der vor dem Amtsgericht Bremen endete. Dieses entschied in seinem Urteil vom 16.08.2018, 9 C 36/18, dass auch bei jahrelanger Lastschrifteinzugsermächtigung keine weiteren Positionen in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden dürfen. Die Erweiterung der Umlage auf neue Positionen in einer Betriebskostenabrechnung kann der Mieter ausschließlich unter besonderen Umständen dahingehend verstehen, dass der Vermieter eine vertragliche Änderung vornehmen wollte. Das AG Bremen verweist insoweit auf die Entscheidung des BGH, Urteil vom 09.07.2014, VIII ZR 36/14. Der BGH bestätigt seine Entscheidung damit aus dem Jahr 2008 (NJW 2008, 283). Der BGH hat in dem genannten Urteil genannt, dass eine Ankündigung weitere Nebenkosten erheben zu wollen (telefonisch oder schriftlich) unter Umständen ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung sein kann.

Es bleibt dabei. Eine Änderung des Mietvertrags auf Einbeziehung der Nebenkosten oder bestimmter Nebenkostenpositionen kann nicht durch Übersendung der Abrechnung und Zahlung alleine angenommen werden.

Fristlose Kündigung und ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzugs des Mieters

Die Mieter von Wohnungen in Berlin hatten in zwei zugrundeliegenden Entscheidungen, die der BGH zu fällen hatte, in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht entrichtet. Der Vermieter sprach die fristlose Kündigung und zugleich hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aus. Die Mieter bzw. die öffentliche Stelle haben dann innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Zahlung vorgenommen. Die zunächst wirksame Kündigung wurde dadurch unwirksam. Die Vorinstanzen, insbesondere das Landgericht Berlin, war der Auffassung, dass durch die Wirkung, dass die fristlose Kündigung dann unwirksam wird, angenommen, die ordentlichen Kündigungen gingen ins Leere. Der BGH hat dem widersprochen. Eine derartige Form der Kündigungserklärung müsse beim Mieter zur Annahme führen, dass der Vermieter auch über den Fall einer nachträglichen rechtzeitigen Befriedigung hinaus eine ordentliche Kündigung aussprechen wolle. Eine andere Bedeutung könne einem derartigen Schreiben nicht zukommen. Ein einheitlicher natürlicher Lebensverfall könne einfach bei beiden Kündigungen nicht angenommen werden.

Insofern verwies der BGH die Verfahren zurück an das Landgericht zur Prüfung der ordentlichen Kündigung (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17, VIII ZR 261/17).

Waschmaschine in der Wohnung ist zulässig

 Immer wieder tauchen Fragen auf, ob man eine Waschmaschine in der Wohnung benutzen darf. Verschiedene Gerichte haben schon entschieden, dass zum Gebrauch einer Wohnung grundsätzlich auch der Betrieb von Haushaltsmaschinen gehört, die in der Wohnung aufgestellt werden können und üblicherweise betrieben werden. Eine Waschmaschine, die gegen Wasserauslaufen gesichert ist, gehört zu den üblichen Haushaltsgegenständen (AG Eschweiler, Urteil vom 05.04.2013, 96 C 268/12).

Das gleiche gilt auch für Eigentumswohnungen (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 04.12.2000, 20 W 414/99).

Was das Trocknen in der Wohnung betrifft, hat das Amtsgericht Düsseldorf (Beschluss vom 31.03.2008, 53 C 1736/08) entschieden, dass bei Vorhandensein eines Gemeinschaftstrockenkellers sowie einer entsprechenden Regelung in der Hausordnung das Wäschetrocknen in der Wohnung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört. Andererseits könne das Trocknen von Wäsche auf dem Balkon oder in einem Trockner in der Mietwohnung nicht vom Vermieter untersagt werden. Ist jedoch ein Gemeinschaftswäschekeller vorhanden, so kann im Mietvertrag aufgenommen werden, dass dieser benutzt werden muss.

Mietausfallschaden in der Nebenkostenabrechnung

Einen Streit über einen mitversicherten Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens hat den Bundesgerichtshof erreicht. Dieser entschied mit Urteil vom 06.06.2018, VIII ZR 38/17, dass die Kosten einst in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge Gebäudeschadens ebenfalls umlagefähig sind, sofern die Mietvertragsparteien die Kosten der Gebäudeversicherung im Sinne von § 2 I 3 BetrKV auf den Mieter vereinbart haben.

Schimmelbefall und Mietminderung

Schimmelbefall ist immer wieder ein Problem in insbesondere älteren Häusern. Das Amtsgericht Bergisch Gladbach, Urteil vom 15.02.2018, 60 C 436/15, hat nunmehr eine bestimmte Größe für die Mietminderung festgelegt, wenn die gesamte Wohnung von Schimmelbefall betroffen ist. Insofern wurde dem Mieter eine Mietminderung von 80 % zugesprochen.

Jobcenter und Ansprüche gegen den Vermieter

Es kommt doch immer wieder vor, dass das Jobcenter die Miete bei ALG-II-Beziehern gem. § 22 Abs. 7 SGB II direkt an den Vermieter leistet aufgrund Antrags des Mieters gem. § 22 Abs. 7 S. 1 SGB II oder im Rahmen einer Ermessenentscheidung nach § 22 Abs. 7 S. 2 und 3 SGB II. Der Mieter hatte in dem vom Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.01.2018, VIII ZR 39/17, zu entscheidenden Fall einen derartigen Antrag gestellt. Das Jobcenter hatte fleißig die Miete immer an den Vermieter überwiesen. Der Mieter wechselte die Wohnung und reichte einen neuen Mietvertrag beim Jobcenter ein. Dies geschah eine Woche vor dem Ende der Laufzeit des alten Mietvertrags. Das Jobcenter überwies dann für den darauffolgenden Monat noch die Miete und forderte nun diese vom Vermieter gerichtlich zurück. Der Vermieter weigerte sich mit der Begründung, er habe selbst Ansprüche gegen den Mieter und rechne auf. Der Bundesgerichtshof nahm Abstand von der sogenannten Leistungskondiktion, wonach bei Leistung durch einen Dritten das zu Unrecht gezahlte Entgelt zurückgefordert werden könne. Er bejahte jedoch eine sogenannte Nichtleistungskondiktion. Die Besonderheit hier war, dass dem Vermieter die Miete für den auf das Ende des Mietverhältnis folgenden Monat eben nicht zustünde. Dies würde ausreichen. Dabei kommt nach Auffassung des Bundesgerichtshof dem Vermieter nicht zugute, dass das Jobcenter erkannte, dass kein Anspruch zu leisten war. § 814 BGB findet jedoch auf die Nichtleistungskondiktion keine Anwendung, weshalb es nicht hierauf ankommt.

Zu beachten ist hier, dass das Jobcenter nicht grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung gegen den Vermieter hat, insbesondere bei Zuvielleistung. Hier kann sich ein gänzlich anderes Ergebnis zeigen. Grundsätzlich wurde den Jobcentern für eine Zuvielleistung hier nun durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein Direktanspruch gegen den Vermieter als solventen Schuldner ermöglicht.