Ungerechtfertigte Beschuldigung in einer Strafanzeige gegen den Vermieter rechtfertigen eine fristlose Kündigung


Das Amtsgericht Pforzheim musste sich mit der Frage befassen, ob unzutreffende Anzeigen und Beschuldigungen eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen. Dieses bejahte das Amtsgericht Pforzheim in seinem Urteil vom 19.10.2018, 4 C 205/18, da der Mieter den Vermieter unzutreffend beim Jugendamt anzeigte und auch noch eine völlig ungerechtfertigte Strafanzeige erstattet hat.

Sozial schlecht gestellte Mieterin nicht vor Eigenbedarfskündigung gefeit


Das AG München (Urteil vom 26.07.2018, 433 C 19586/17) musste sich mit den Problemfeld Eigenbedarfskündigung einerseits, sozial schlecht gestellte Mieterin andererseits auseinandersetzen. Die Entscheidung fiel dem Amtsgericht München nicht leicht, jedoch musste das Gericht dem Vermieter Recht geben. Die Eigenbedarfsgründe waren gegeben und lagen vor, so dass dem Gericht nichts anderes übrig blieb, als die Räumung auszusprechen. Wegen der besonderen Härte gewährte das Gericht jedoch eine Räumungsfrist von sechs Monaten.

Kinderlärm und ordentliche Kündigung


Man sollte denken, dass Kinderlärm nicht zur ordentlichen Kündigung im Mietrecht berechtigt. Das Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.09.2018, 2-11 S 155/18, verwies jedoch darauf, dass Kinderlärm, sobald er die Grenzen der Sozialadäquanz überschreitet, zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Es muss jedoch vom Vermieter dargelegt werden, welche Art von Belästigung zur welcher Tageszeit oder welche Zeit, Dauer, Frequenz, angefallen ist.

Mieterhöhung wegen Aufzugs zulässig

Das

AG Brandenburg, Urteil vom 31.08.2018, 31 C 298/17,

musste darüber entscheiden, ob die Mieterhöhung wegen Einbau eines Aufzugs in ein fünfstöckiges Haus eine Mieterhöhung rechtfertigt. Die Mieter verteidigten sich gegen die Mieterhöhung dahingehend, dass es sich um eine sogenannte „Luxussanierung“ handeln würde. Das Amtsgericht hielt jedoch den Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. Dies würde nur dann nicht gelten, wenn der Mieter einer Erdgeschosswohnung diesen Aufzug nicht nutzen kann oder sich nur dieser darauf beschränkt, die Wohnungen in höheren Etagen leichter erreichen zu können. Führt der Aufzug/Fahrstuhl auch in das Keller- oder Tiefgaragengeschoss, besteht auch für den Erdgeschossmieter ein Gebrauchsvorteil. Eine „Luxusmodernisierung“ – sowie kein rechtlicher Begriff – liegt jedoch insofern nicht vor, insbesondere da dieser von größeren Teilen der wohnungssuchtenden Bevölkerung zum Einen erwartet und zum Anderen im Rahmen der steigenden Lebenserwartung sogar vorausgesetzt wird.

Zu entscheiden hatte das AG Brandenburg über eine Wohnung im dritten Stock.

Keine Überlassung der Mietwohnung an die Kinder des Mieters

Es ist zwar verständlich, wenn der nicht aus Deutschland stammende Mieter in sein Heimatland zurückkehrt. Er ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung vollständig seinen Kindern zu überlassen. Insofern ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich fristgemäß zu kündigen. Dies hat das Kammergericht, Urteil vom 15.01.2018, 8 U 169/16, so entschieden.

Der Mieter hätte auch ohne Weiteres mit dem Vermieter hierüber verhandeln können.

Hauseingang darf nicht videoüberwacht werden

Das Amtsgericht Detmold hat klargestellt, dass es einen nicht gerechtfertigten Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters darstellt, wenn der Vermieter am Hauseingang Videokameras anbringt. Der Mieter war daher berechtigt, die Beseitigung der Kameras zu verlangen (AG Detmold, Urteil vom 01.03.2018, 7 C 429/17).

Einzugsermächtigung nicht für konkludente Erweiterung der Nebenkostenabrechnung

Wieder einmal erfolgt Streit um die Nebenkosten, der vor dem Amtsgericht Bremen endete. Dieses entschied in seinem Urteil vom 16.08.2018, 9 C 36/18, dass auch bei jahrelanger Lastschrifteinzugsermächtigung keine weiteren Positionen in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden dürfen. Die Erweiterung der Umlage auf neue Positionen in einer Betriebskostenabrechnung kann der Mieter ausschließlich unter besonderen Umständen dahingehend verstehen, dass der Vermieter eine vertragliche Änderung vornehmen wollte. Das AG Bremen verweist insoweit auf die Entscheidung des BGH, Urteil vom 09.07.2014, VIII ZR 36/14. Der BGH bestätigt seine Entscheidung damit aus dem Jahr 2008 (NJW 2008, 283). Der BGH hat in dem genannten Urteil genannt, dass eine Ankündigung weitere Nebenkosten erheben zu wollen (telefonisch oder schriftlich) unter Umständen ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung sein kann.

Es bleibt dabei. Eine Änderung des Mietvertrags auf Einbeziehung der Nebenkosten oder bestimmter Nebenkostenpositionen kann nicht durch Übersendung der Abrechnung und Zahlung alleine angenommen werden.

Fristlose Kündigung und ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzugs des Mieters

Die Mieter von Wohnungen in Berlin hatten in zwei zugrundeliegenden Entscheidungen, die der BGH zu fällen hatte, in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht entrichtet. Der Vermieter sprach die fristlose Kündigung und zugleich hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aus. Die Mieter bzw. die öffentliche Stelle haben dann innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Zahlung vorgenommen. Die zunächst wirksame Kündigung wurde dadurch unwirksam. Die Vorinstanzen, insbesondere das Landgericht Berlin, war der Auffassung, dass durch die Wirkung, dass die fristlose Kündigung dann unwirksam wird, angenommen, die ordentlichen Kündigungen gingen ins Leere. Der BGH hat dem widersprochen. Eine derartige Form der Kündigungserklärung müsse beim Mieter zur Annahme führen, dass der Vermieter auch über den Fall einer nachträglichen rechtzeitigen Befriedigung hinaus eine ordentliche Kündigung aussprechen wolle. Eine andere Bedeutung könne einem derartigen Schreiben nicht zukommen. Ein einheitlicher natürlicher Lebensverfall könne einfach bei beiden Kündigungen nicht angenommen werden.

Insofern verwies der BGH die Verfahren zurück an das Landgericht zur Prüfung der ordentlichen Kündigung (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17, VIII ZR 261/17).

Waschmaschine in der Wohnung ist zulässig

 Immer wieder tauchen Fragen auf, ob man eine Waschmaschine in der Wohnung benutzen darf. Verschiedene Gerichte haben schon entschieden, dass zum Gebrauch einer Wohnung grundsätzlich auch der Betrieb von Haushaltsmaschinen gehört, die in der Wohnung aufgestellt werden können und üblicherweise betrieben werden. Eine Waschmaschine, die gegen Wasserauslaufen gesichert ist, gehört zu den üblichen Haushaltsgegenständen (AG Eschweiler, Urteil vom 05.04.2013, 96 C 268/12).

Das gleiche gilt auch für Eigentumswohnungen (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 04.12.2000, 20 W 414/99).

Was das Trocknen in der Wohnung betrifft, hat das Amtsgericht Düsseldorf (Beschluss vom 31.03.2008, 53 C 1736/08) entschieden, dass bei Vorhandensein eines Gemeinschaftstrockenkellers sowie einer entsprechenden Regelung in der Hausordnung das Wäschetrocknen in der Wohnung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört. Andererseits könne das Trocknen von Wäsche auf dem Balkon oder in einem Trockner in der Mietwohnung nicht vom Vermieter untersagt werden. Ist jedoch ein Gemeinschaftswäschekeller vorhanden, so kann im Mietvertrag aufgenommen werden, dass dieser benutzt werden muss.

Mietausfallschaden in der Nebenkostenabrechnung

Einen Streit über einen mitversicherten Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens hat den Bundesgerichtshof erreicht. Dieser entschied mit Urteil vom 06.06.2018, VIII ZR 38/17, dass die Kosten einst in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge Gebäudeschadens ebenfalls umlagefähig sind, sofern die Mietvertragsparteien die Kosten der Gebäudeversicherung im Sinne von § 2 I 3 BetrKV auf den Mieter vereinbart haben.