Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen durch den Vermieter

Es taucht immer wieder die Frage auf, ob, wann und wie sich der Vermieter anmelden muss, wenn Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Das Landgericht Berlin hat in seinem Hinweisbeschluss vom 18.02.2019, 65 S 5/19, dargelegt, dass der Vermieter die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzuzeigen hat, insbesondere auch, wenn sie auf Mängel zurückgehen, die der Mieter angezeigt hat. Der Vermieter muss dann Angaben zu Art und Umfang der Arbeiten machen und den etwaigen Zeitraum der Arbeiten angeben. Er muss auch zur beauftragten Fachfirma Ausführungen machen.

Werbefläche auf einem Fahrzeug – welches Recht ist anzuwenden?

Man sieht sie immer wieder, Fahrzeuge, auf denen eine Werbung von irgendeiner bekannten oder unbekannten Firma steht. Auch diese Erscheinung kann Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten werden. In einem Rechtsstreit zwischen einer Vermietungsfirma und einem Auftraggeber war nun streitig, ob Vertragsrecht oder Mietvertragsrecht Anwendung findet. Der BGH hat hier entschieden mit Urteil vom 07.11.2018, XII ZR 109/17. Entscheidend für die rechtliche Einordnung sei dabei die konkret geschuldeten Leistungen. Bei einem derartigem Vertrag besteht der Vertragsinhalt darin, die auf dem Werbefeld anzubringende Beschriftung über die gesamte Vertragsdauer dort angebracht zu halten, um im laufenden Geschäftsbetrieb des Auftraggebers einen Werbeeffekt zu ermöglichen. Insofern liegt hier eine Gebrauchsüberlassung im Sinne von § 535 BGB vor. Damit ist nach Auffassung des höchsten deutschen Zivilgerichts Mietvertragsrecht anzuwenden. Dies hat Folgen insbesondere für die Möglichkeit einer Vertragskündigung

Schadenersatzpflicht des ausziehenden Mieters bei von ihm vorgenommenen nicht vollständigen Renovierungsarbeiten

Womit sich der Bundesgerichtshof nicht alles befassen muss! Die Klägerin vermietete eine Wohnung an den Beklagten, der zeitweise ihr Freund war. Sie erlaubte ihm, er könne in der Wohnung renovieren, wie er es möchte. Mit den Renovierungsarbeiten begann der Beklagte. Er hörte jedoch auf damit, als er erfahren hatte, dass die Klägerin das Haus verkaufen wollte. Er wollte dann nicht mehr für den neuen Eigentümer eine Neurenovierung schaffen.

Die Klägerin begehrte sodann Schadenersatz, weil die Renovierung nicht fertiggestellt worden sei. Der Beklagte brachte vor, dass die ursprünglichen Tapeten schon sehr alt gewesen seien und nicht mehr hätten überstrichen werden können, da dies schon mehrfach beim Vormieter der Fall gewesen sei. Der BGH verwies darauf, dass der Abbruch der Renovierungsarbeiten eine Pflichtverletzung im Sinne von §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB sei, da eine eventueller Verkauf des Objekts durch die Klägerin nicht zwingend das Ende des Mietverhältnisses wegen § 566 BGB zur Folge gehabt hätte. Im Rahmen der Bemessung des Schadenersatzes der Höhe nach ist ein Abzug neu für alt gerechtfertigt, wobei aber das Gericht nicht eine Pauschale annehmen könne, sondern zu klären ist, wie alt die vorherigen Tapeten gewesen seien, um diesen Abzug zu ermitteln. Der BGH hat deshalb an das Landgericht zurück verwiesen.

Fazit: Renoviert der Mieter und erfährt er dann, dass das Haus verkauft werden soll, berechtigt dies nicht den Abbruch der Renovierungsarbeiten, selbst wenn der Mieter das Mietverhältnis aus eigenen Stücken beendet. Das Mietverhältnis ist gem. § 566 BGB mit dem neuen Eigentümer fortzusetzen. So hat jeder die Möglichkeit, Eigenbedarf geltend zu machen. Dies erfolgt aber nicht zwangsläufig sondern ist fallabhängig.

Vom Schaden her muss das Gericht auf jeden Fall erst einmal feststellen, wie alt der Vorzustand war. Eine Feststellung, ein Schaden sei fast in Höhe des Neuwerts entstanden, kann ohne konkrete Prüfung nicht angenommen werden.

Ausziehende Mieter muss Vermieter seine neue Adresse mitteilen

Wenn ein Mieter aus einer Mietwohnung auszieht, weiß der Vermieter zumeist nicht, wohin er dann die noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen hinsenden muss. Deswegen hat das Amtsgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 20.03.2019, 380 C 2096/18 (14) entschieden, dass der ausziehende Mieter die Pflicht hat, Adress- und Namensänderung dem Vermieter mitzuteilen. Ansonsten habe der Vermieter den verspäteten Zugang der Abrechnung nicht zu vertreten.

Mieterhöhung wegen Modernisierung und Härteeinwand des Mieters

Auch bei Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen sieht das Gesetz eine sogenannte Härtefallregelung zu Gunsten des Mieters in § 549 Abs. 4 BGB vor. Das Gesetz verlangt das Vorliegen einer Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zurechtfertigen ist.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 17.10.2018, 65 S 105/18) hat hier einige wegweisende Punkte für die Anwendung dieser Vorschrift konkretisiert:

Als maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der Härte kommt es auf den Zugang der Mieterhöhung an.

Beim Mieter muss eine wirtschaftliche Belastungsgrenze festgestellt werden, die im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu treffen ist. Dabei muss dem Mieter nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, dass ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten. Als Indiz hierfür kann das steuerliche Existenzminimum herangezogen werden. Der Mieter kann dabei nicht verpflichtet werden, zur Verbesserung seiner Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unter zu vermieten. Selbst die Altersvorsorge kann hier nicht als einzusetzendes Vermögen berücksichtigt werden.

Abschließend verfolgt die Härtefallregelung das Ziel den aus Art. 14 GG abgeleiteten Bestandschutz dergestalt zu schützen, dass das Modernisieren nicht zu einem „Hinausmodernisieren“ führt.

Grund für Eigenbedarfskündigung entfällt – keine Räumung

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 29.01.2019, 67 S 9/18, entschieden, dass die Weiterverfolgung einer Räumung trotz Wegfalls des Kündigungsgrundes wegen Eigenbedarfs rechtmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB ist. Selbst wenn der Kündigungsgrund bestanden hat, kommt es darauf an, ob die Kündigungsgründe weiter fortbestehen. Ist dies nicht gegeben, ist dem Räumungsanspruch gerade nicht stattzugeben.

Mieterhöhung und Zurückweisung bei fehlender Vollmacht

Hat ein Vertreter ein Mieterhöhungsverlangen gestellt, so ist der Mieter berechtigt bei fehlender Vorlage einer Originalvollmacht, das Erhöhungsverlangen deswegen zurückzuweisen. § 174 BGB ist hier direkt anzuwenden. Dies hat das AG Hanau mit Urteil vom 22.02.2019, 32 C 167/18, entschieden.

Das Gericht hat auch darauf verwiesen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der Anwaltskosten für die Zurückweisung des Zustimmungsverlangens nicht zusteht, da die Rechtslage noch ungeklärt sei. Ein Verschulden des Vermieters liege insofern auch nicht vor. Es mangele jedoch nicht an einer Pflichtverletzung nach § 241 Abs. 2 BGB.

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