Ausziehende Mieter muss Vermieter seine neue Adresse mitteilen

Wenn ein Mieter aus einer Mietwohnung auszieht, weiß der Vermieter zumeist nicht, wohin er dann die noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen hinsenden muss. Deswegen hat das Amtsgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 20.03.2019, 380 C 2096/18 (14) entschieden, dass der ausziehende Mieter die Pflicht hat, Adress- und Namensänderung dem Vermieter mitzuteilen. Ansonsten habe der Vermieter den verspäteten Zugang der Abrechnung nicht zu vertreten.

Mieterhöhung wegen Modernisierung und Härteeinwand des Mieters

Auch bei Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen sieht das Gesetz eine sogenannte Härtefallregelung zu Gunsten des Mieters in § 549 Abs. 4 BGB vor. Das Gesetz verlangt das Vorliegen einer Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zurechtfertigen ist.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 17.10.2018, 65 S 105/18) hat hier einige wegweisende Punkte für die Anwendung dieser Vorschrift konkretisiert:

Als maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der Härte kommt es auf den Zugang der Mieterhöhung an.

Beim Mieter muss eine wirtschaftliche Belastungsgrenze festgestellt werden, die im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu treffen ist. Dabei muss dem Mieter nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, dass ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten. Als Indiz hierfür kann das steuerliche Existenzminimum herangezogen werden. Der Mieter kann dabei nicht verpflichtet werden, zur Verbesserung seiner Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unter zu vermieten. Selbst die Altersvorsorge kann hier nicht als einzusetzendes Vermögen berücksichtigt werden.

Abschließend verfolgt die Härtefallregelung das Ziel den aus Art. 14 GG abgeleiteten Bestandschutz dergestalt zu schützen, dass das Modernisieren nicht zu einem „Hinausmodernisieren“ führt.

Grund für Eigenbedarfskündigung entfällt – keine Räumung

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 29.01.2019, 67 S 9/18, entschieden, dass die Weiterverfolgung einer Räumung trotz Wegfalls des Kündigungsgrundes wegen Eigenbedarfs rechtmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB ist. Selbst wenn der Kündigungsgrund bestanden hat, kommt es darauf an, ob die Kündigungsgründe weiter fortbestehen. Ist dies nicht gegeben, ist dem Räumungsanspruch gerade nicht stattzugeben.

Mieterhöhung und Zurückweisung bei fehlender Vollmacht

Hat ein Vertreter ein Mieterhöhungsverlangen gestellt, so ist der Mieter berechtigt bei fehlender Vorlage einer Originalvollmacht, das Erhöhungsverlangen deswegen zurückzuweisen. § 174 BGB ist hier direkt anzuwenden. Dies hat das AG Hanau mit Urteil vom 22.02.2019, 32 C 167/18, entschieden.

Das Gericht hat auch darauf verwiesen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der Anwaltskosten für die Zurückweisung des Zustimmungsverlangens nicht zusteht, da die Rechtslage noch ungeklärt sei. Ein Verschulden des Vermieters liege insofern auch nicht vor. Es mangele jedoch nicht an einer Pflichtverletzung nach § 241 Abs. 2 BGB.

Keine Parkettabschleifung im Mietvertrag

Nunmehr findet sich endlich eine Entscheidung, in der das Abschleifen des Parkettes in einer Mietwohnung als nicht vertragsgemäß festgestellt wurde. Eine derartige Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Das Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 18.01.2019, 29 C 6568/18, hat entschieden, dass eine derartige Klausel zur gesamten Unwirksamkeit einer im Wohnungsmietraumvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel führt.

Wärmebrücken als Mietmangel


Der Bundesgerichtshof teilte mit, dass Wärmebrücken sowie Lüftungs- und Heizungsmängel als Mietmangel nicht in Betracht kommen, wenn dies dem Standard des Baus des Mietobjekts entspricht. Im Streit ging es vor dem BGH um ein Gebäude, welches im Jahr 1971 errichtet wurde. Die Wärmebrücken, die dieses Haus aufwies, entsprachen den Regeln der Baukunst zu der damaligen Zeit. Der BGH entschied dies in seinem Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17.

Es ist darauf hinzuweisen, dass eine andere Entscheidung dazu führen würde, dass dies auf einen mittelbaren Zwang zur Modernisierung hinauslaufe, die gleichzeitig eine energetische Sanierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB wäre. Einen Anspruch auf Modernisierung kennt das Mietrecht aber nicht (BGH, Urteil vom 18.12.2013, XII ZR 80/12).

Rückgabe der Mietwohnung durch Schlüsselübersendung

Häufig will man bei der Rückgabe der Mietsache den Vermieter oder seinen Beauftragten nicht mehr sehen, sodass man sich überlegt, die Schlüssel zur Wohnung auf andere Art und Weise wieder an den Vermieter zu bringen. Häufig werden die Schlüssel dann einfach in den Briefkasten des Vermieters geworfen oder übersendet. Dies ist grundsätzlich ausreichend wenn der Vermieter Kenntnis von der wiedererlangten Verfügungsgewalt über die Schlüssel hat und er somit über die Mietsache verfügen kann. Dies bestätigte zuletzt das Landgericht Krefeld (Beschluss vom 27.12.2018, 2 T 27/18).

Ungerechtfertigte Beschuldigung in einer Strafanzeige gegen den Vermieter rechtfertigen eine fristlose Kündigung


Das Amtsgericht Pforzheim musste sich mit der Frage befassen, ob unzutreffende Anzeigen und Beschuldigungen eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen. Dieses bejahte das Amtsgericht Pforzheim in seinem Urteil vom 19.10.2018, 4 C 205/18, da der Mieter den Vermieter unzutreffend beim Jugendamt anzeigte und auch noch eine völlig ungerechtfertigte Strafanzeige erstattet hat.