Abstellen von Fahrzeugen außerhalb eines Carports

Ob ein Mieter ein Fahrzeug außerhalb eines Carports abstellen darf, richtet sich nach dem Inhalt des Mietvertrages. Ist dort die Vermietung eines Carports enthalten, muss dieser auch genutzt werden, wenn der Mietvertrag keine konkrete Regelung zu anderen Abstellmöglichkeiten umfasst. Andererseits muss geprüft werden, ob die Mieter die Nutzung einer anderen Stellfläche oder abstrakt auf dem Grund des Vermieters gestattet wird oder ob sie vom Mietgebrauch erfass ist, so muss der Vertrag nach Treu und Glauben und die Verkehrsanschauung ausgelegt werden. Hierzu entschied das OLG Brandenburg mit Urteil vom 18.02.2020, 3 U 65/19.

Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter – geht das?

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 25.10.2019, V ZR 271/18, klargestellt, dass auch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter vorgehen kann, indem die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Mieter Unterlassung einer nicht der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung begehren. Hierfür mietete der Eigentümer im Erdgeschoss sein als Laden vermerktes Eigentum an einer Eisdiele. Der BGH entschied, dass durch das Aufstellen von Tischen und Stühlen und aufgrund der Kommunikation der Gäste vor Ort das Wesen als Laden nicht gegeben war und sprach der Wohnungseigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch zu. Ein langer Streit in Rechtsprechung und Fachliteratur ist damit entschieden.

Ein öffentlicher Putzplan stellt keinen Verstoß gegen die DSGVO dar

Nun haben wir es. Die DSGVO hat immer wieder Fragen aufgeworfen, auch im Rahmen des Mietverhältnisses. Auf jeden Fall hat das Amtsgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 27.06.2019, 29 C 1220/19, entschieden, dass auf jeden Fall ein handgeschriebener und im Treppenhaus aufgehängter Putzplan nicht den Regelungen der DSGVO unterfällt und damit auch nicht der Zustimmung der Hausbewohner bedarf.

Indizwirkung einfacher Mietspiegel

Im Mieterhöhungsprozess ist die vom Vermieter gewünschte Mieterhöhung zu prüfen anhand eines Mietspiegels im Sinne von §§ 558c, 558d BGB, aus der Auskunft aus einer Mietdatenbank nach § 558e BGB, aufgrund Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie aus der Benennung entsprechender Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei drei Wohnungen genügen. Nach § 558a Abs. 3 BGB ist auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug zu nehmen.

Der BGH verwies meines Erachtens zu Unrecht darauf, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess auf Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen ist, die die tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbaren Wohnungen in einer für die frei tatrechtliche Überzeugungsbildung hinreichenden Weise ermittelt haben. Es muss vom Tatrichter konkret die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinn einer Einzelvergleichsmiete ermittelt werden. Dabei sind zwei Schritte zu absolvieren. Zunächst ist auf der Grundlage generalisiert, bodenwertrelevanter Vergleichskriterien um die eigentliche Mietpreisspanne festzustellen. Hierzu kann schon ein einfacher Mietspiegel benutzt werden, da diesem ein Indiz dafür zukommt, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Meines Erachtens widerspricht dies ausdrücklich dem Gesetz, welches ausdrücklich die Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel verlangt. Im Prozess auf Durchführung einer Mieterhöhung muss dem jedoch bedauerlicherweise gefolgt werden. Es geht hier um die Entscheidung des BGH, Urteil vom 13.02.2019, VIII ZR 245/17.

Bezogen auf den Berliner Mietspiegel 2013 wird dies unterstützt von der Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs Berlin, Beschluss vom 19.12.2018, VerfGH, 122/16.

Abrechnung der Kaution und Schäden

Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17, eine entscheidende Frage geklärt: Muss der Vermieter zur Geltendmachung von Schäden diese in die Kautionsabrechnung nach Mietende einbeziehen? Der Bundesgerichtshof hat dies im Ergebnis bejaht. Der Vermieter muss danach eine Erklärung abgeben, ob und in welcher Höhe er noch Ansprüche gegen den Mieter erhebt. Dies ist zwar sowohl ausdrücklich als auch schlüssig bzw. konkludent möglich. Er muss daher den Vorbehalt erkenntlich machen, dass mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Erfolgt dies nicht, kann der Vermieter auch keine weiteren Ansprüche auf Schadenersatz durchsetzen. Insofern muss bei einer Kaution die Schadenersatzforderung einbezogen werden oder geltend gemacht werden, dass noch weitere Ansprüche geltend gemacht werden.

Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen durch den Vermieter

Es taucht immer wieder die Frage auf, ob, wann und wie sich der Vermieter anmelden muss, wenn Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Das Landgericht Berlin hat in seinem Hinweisbeschluss vom 18.02.2019, 65 S 5/19, dargelegt, dass der Vermieter die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzuzeigen hat, insbesondere auch, wenn sie auf Mängel zurückgehen, die der Mieter angezeigt hat. Der Vermieter muss dann Angaben zu Art und Umfang der Arbeiten machen und den etwaigen Zeitraum der Arbeiten angeben. Er muss auch zur beauftragten Fachfirma Ausführungen machen.

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