Schimmelbefall und Mietminderung

Schimmelbefall ist immer wieder ein Problem in insbesondere älteren Häusern. Das Amtsgericht Bergisch Gladbach, Urteil vom 15.02.2018, 60 C 436/15, hat nunmehr eine bestimmte Größe für die Mietminderung festgelegt, wenn die gesamte Wohnung von Schimmelbefall betroffen ist. Insofern wurde dem Mieter eine Mietminderung von 80 % zugesprochen.

Jobcenter und Ansprüche gegen den Vermieter

Es kommt doch immer wieder vor, dass das Jobcenter die Miete bei ALG-II-Beziehern gem. § 22 Abs. 7 SGB II direkt an den Vermieter leistet aufgrund Antrags des Mieters gem. § 22 Abs. 7 S. 1 SGB II oder im Rahmen einer Ermessenentscheidung nach § 22 Abs. 7 S. 2 und 3 SGB II. Der Mieter hatte in dem vom Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.01.2018, VIII ZR 39/17, zu entscheidenden Fall einen derartigen Antrag gestellt. Das Jobcenter hatte fleißig die Miete immer an den Vermieter überwiesen. Der Mieter wechselte die Wohnung und reichte einen neuen Mietvertrag beim Jobcenter ein. Dies geschah eine Woche vor dem Ende der Laufzeit des alten Mietvertrags. Das Jobcenter überwies dann für den darauffolgenden Monat noch die Miete und forderte nun diese vom Vermieter gerichtlich zurück. Der Vermieter weigerte sich mit der Begründung, er habe selbst Ansprüche gegen den Mieter und rechne auf. Der Bundesgerichtshof nahm Abstand von der sogenannten Leistungskondiktion, wonach bei Leistung durch einen Dritten das zu Unrecht gezahlte Entgelt zurückgefordert werden könne. Er bejahte jedoch eine sogenannte Nichtleistungskondiktion. Die Besonderheit hier war, dass dem Vermieter die Miete für den auf das Ende des Mietverhältnis folgenden Monat eben nicht zustünde. Dies würde ausreichen. Dabei kommt nach Auffassung des Bundesgerichtshof dem Vermieter nicht zugute, dass das Jobcenter erkannte, dass kein Anspruch zu leisten war. § 814 BGB findet jedoch auf die Nichtleistungskondiktion keine Anwendung, weshalb es nicht hierauf ankommt.

Zu beachten ist hier, dass das Jobcenter nicht grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung gegen den Vermieter hat, insbesondere bei Zuvielleistung. Hier kann sich ein gänzlich anderes Ergebnis zeigen. Grundsätzlich wurde den Jobcentern für eine Zuvielleistung hier nun durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein Direktanspruch gegen den Vermieter als solventen Schuldner ermöglicht.

Kündigungsausschluss in einem Wohnungsmietvertrag

 Der

BGH, Beschluss vom 08.05.2018, V ZR 200/17,

musste sich mit einem Fall befassen, in dem die Vermieterin auf ein bestimmtes Formular bestanden hat und dann ein Kündigungsverzicht angekreuzt wurde und der Klammerzusatz „max. vier Jahre ab Vertragsbeginn“ gestrichen wurde. Es wurden weitere Vereinbarungen geschlossen, wonach der Mieter für Heizöleinkauf, Heizungswartung, Emissionsmessung und Schornsteinfeger verantwortlich sein sollte. Die Besonderheit war, es handelt sich um eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus. Der Erwerber dieser Wohnung kündigte wegen Eigenbedarfs. Der Bundesgerichtshof ging davon aus, dass es sich nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, da das Formular nicht durch den Mieter gestellt wurde. Wegen der Vertragsverhandlungen für Heizölkauf, etc., handelt es sich um das Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen. Insofern ging der BGH von einer Individualabrede aus. Als Grenze für einen derartigen vereinbarten Kündigungsausschluss ist nur § 138 BGB maßgebend (Sittenwidrigkeit). Einer Analogie aus § 544 BGB entnimmt der BGH, dass eine Kündigung damit erst nach Ablauf von 30 Jahren möglich ist, wobei diese nicht auf den erstmöglichen Termin auf diesen Zeitablauf beschränkt wird. Die Mieter durften deshalb in ihrer Wohnung bleiben.

Heizkostenverteilung und tatsächliche Wohnfläche

Der

BGH, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17,

musste über einen Fall entscheiden, bei dem die Wohnfläche im Mietvertrag und die tatsächliche Wohnfläche voneinander abwichen. Nun war es so, dass die Wohnfläche im Mietvertrag kleiner angegeben war, als sie tatsächlich war. Der Vermieter legte die tatsächliche Wohnfläche für die Berechnung der Heizkosten zugrunde. Der Bundesgerichtshof gab ihm recht. Der Bundesgerichtshof gibt insofern seine bisher gegenteilige Auffassung, wonach eine Abweichung bis zu 10 % unerheblich seien (BGH, Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06), hiermit auf. Er teilte mit, dass eine interessengerechte Umlage der Heizkosten im gesamten Objekt einen objektiven Verteilungsmaßstab gebietet und nicht die Vorstellungen der Parteien hierfür zugrundezulegen sind. Dies ist auch im Interesse anderer Hausbewohner.

Zweckentfremdung von Wohnraum: Bußgeld € 33.000,00

In einem vom

Amtsgericht München, 1119 OWi 258 Js 199344/16,

zu entscheidenden Fall musste sich ein Betroffener einem deutlichen Bußgeld in Höhe von € 33.000,00 gegenübersehen, nachdem er Wohnraum ungenehmigt an Medizintouristen überlassen hat. Dies stellt eine Zweckentfremdung von Wohnraum, wie das Amtsgericht München am 28.09.2017 entschied.

Keine stillschweigende Nebenkostenvereinbarung bei jahrelanger Zahlung

Es kommt immer wieder vor, dass entweder kein Mietvertrag existiert oder in diesem nur eine Pauschale, nicht eine Vorauszahlung, vereinbart wurde. Die Kanzlei Dr. Übler erstritt in einem Verfahren beim Amtsgericht Bad Neustadt a.d. Saale einen Rückzahlungsanspruch für geleistete Zahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung sowie Feststellung, dass Nebenkostennachzahlungen nicht geschuldet sind.

Die Klägerin begehrte Rückzahlung geleisteter Abrechnungssalden aus Nebenkostenabrechnungen. Sie begehrte weiter die Feststellung, dass sie keine Nachzahlungen aus künftigen Nebenkostenabrechnungen schulde. Sie ist auch Mieterin seit mehr als zehn Jahren und hat auch jahrelang auf Nebenkostenabrechnungen des Vermieters die jeweilige Nachzahlung bezahlt. Sie begehrt nun die nicht verjährten geleisteten Zahlungen zurück.

Das Gericht gab ihr Recht. Für eine Vertragsänderung im Sinne von einer Einbeziehung von Nebenkostenabrechnungsklausel hätte es Willenserklärungen bedurft, die auf Änderung des Vertrages gerichtet sind. Allein die Übersendung der Nebenkostenabrechnungen stellt nach Auffassung des Gerichts schon keine Willenserklärung des Vermieters dar, künftig über Nebenkosten abrechnen zu wollen. Dieser Inhalt kann dem Übersenden der Nebenkostenabrechnung allein nicht entnommen werden. Es fehle damit das Erklärungsbewusstsein und damit ein rechtsgeschäftlicher Wille. Gleiches gelte für die von der Mieterin vorgenommene Zahlung. Diese habe kein Erklärungsbewusstsein und könne daher keine Willenserklärung darstellen.

Weiter sieht das Gericht in der vertragswidrigen Abrechnungen zwei Möglichkeiten. Der Vermieter hatte entweder seine Vertragswidrigkeit nicht erkannt oder bewusst über den Vertragsinhalt hinweggesetzt. Deshalb ist in ersterem Falle schon nicht von einer Willenserklärung im Sinne des Angebots auszugehen. Sollte er sich jedoch vertragswidrig hierüber hinweggesetzt haben, kann der Vermieter sich nicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen, da er selbst vertragswidrig gehandelt hat.

 

Auch die Versäumung der Beanstandungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB steht dem nicht entgegen, da hieraus keine rechtsgeschäftliche Erklärung des Mieters entnommen werden kann zur Frage der Abänderung der mietvertraglichen Vereinbarung.