Kameraattrappe im Wohnungseigentum

Es mag verschiedene Gründe geben, warum ein Wohnungseigentümer eine Kamera oder eine Attrappe hier vor dem Gemeinschaftseigentum seiner Wohnungseigentumsanlage anbringt. Jedenfalls musste sich damit das Landgericht Essen auseinandersetzen. In seinem Urteil vom 30.01.2019, 12 O 62/18, hat ein Mieter einer anderen Eigentumswohnung Anspruch auf Entfernung und Anspruch auf Löschung bereits erfolgter Aufnahmen geltend gemacht.

Wie begründet das Landgericht Essen seine Entscheidung?

Ausgangspunkt ist ein Unterlassungsanspruch analog § 1004 Abs. 1 S. 2 BGV i.V.m. § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht gem. Art. 2, 1 GG. Diese schützt die Befugnis jeden Einzelnen, selbst darüber zu entscheiden, wann er welche persönlichen Daten offenbart. Diese Freiheit wird beeinträchtigt, wenn er jederzeit mit der Beobachtung durch dritte Personen, insbesondere wenn diese nicht sichtbar sind, Aufnahmen machen können. Zudem erscheint es möglich, dass sein Verhalten beeinflusst wird, wenn er mit der Sammlung diesen Materials rechnen muss, ggf. mit der Veröffentlichung. Dieser ständige Überwachungsdruck ist für den Betroffenen nicht zu akzeptieren. Insbesondere ergibt eine Abwägung mit den Interessen des Kameraverwenders, dass die Überwachung nur zur Abwehr schwerwiegender Beeinträchtigungen erforderlich sein darf, andern also nicht zu verhindern sind. Eine rein vorsorgliche Überwachung im Rahmen einer abstrakten Gefahr kann dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht des Mieters nicht entgegenstehen. Verbale Auseinandersetzungen der Nachbarschaft stellen grundsätzlich dabei keine schwerwiegende Beeinträchtigung dar. Ein stattgefundener Einbruch konnte im ggf. nicht ausdrücklich dem Zugang durch das Treppenhaus zugeordnet werden. Insofern wiegt vor diesem konkreten Hintergrund das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters höher.

Prozessual besonders ist, dass das Landgericht Essen für solche Fälle einen Streitwert von € 6.000,00 annahm und folglich seine sachliche Zuständigkeit deshalb bejahte. Prozessual weiter bedeutsam ist, dass für Streitigkeiten des Mieters gegen einen Eigentümer § 43 Nr. 5 WEG nicht greift. Bei Streitigkeiten zwischen Eigentümern wäre demnach das Amtsgericht zuständig gewesen.

Keine Eigentümerliste mit E-Mail-Adressen

Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft wollten vom Verwalter eine Eigentümerliste, die die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer beinhaltete. Der Verwalter lehnte ab und wurde verklagt. Die Klage war gerichtet auf Herausgabe einer aktualisierten und vollständigen Liste mit Namen, Postanschrift und E-Mail-Adresse aller Wohnungseigentümer. Bereits vor dem Amtsgericht hat die Beklagte anerkannt eine aktualisierte und vollständige Liste mit Namen und Postanschriften aller Wohnungseigentümer herauszugeben, nicht aber hinsichtlich der Mail-Adressen. Das Verfahren ging weiter zum Landgericht Düsseldorf. Dieses entschied am 04.10.2018 (25 S 22/18), dass ein derartiger Anspruch sich nicht ergebe, insbesondere sich nicht aus den §§ 24 Abs. 2, Abs. 3, 27, 43, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit §§ 259, 260, 666, 675 BGB. Er ist zwar verpflichtet, eine Eigentümerliste zu führen. Dies ergibt sich insbesondere auch aus § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Die Pflicht bezieht sich aber lediglich auf die Angabe der ladungsfähigen Anschriften. Die Eigentümer könnten auch selbst nicht fordern, dass die ladungsfähige Anschrift nicht weitergegeben wird. Ein darüberhinausgehendes allgemeines Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen besteht jedoch nicht, was auch durch die Einführung der DSGVO und dem darin enthaltenen Recht auf informelle Selbstbestimmung der einzelnen Mitglieder zu entnehmen sei. Gerade DSGVO zeigt, dass es hinreichend gewichtige und schützenswerte Interesse einzelner Eigentümer geben mag, nicht von anderen Mitgliedern mittels E-Mail kontaktiert zu werden.

Hinfälligkeit von alternativen Angeboten der Wohnungseigentümergemeinschaft

Grundsätzlich bedarf es der Einholung von mehreren Alternativangeboten um ordnungsgemäß innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft Arbeiten vergeben zu dürfen. Handelt es sich jedoch um ein geringes Auftragsvolumen (800,00 € pro Jahr) oder ist aus anderen Umständen die Ortsüblichkeit des Entgelts abzuleiten, bedarf es der Einholung von Alternativangeboten nicht. So entschied das Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 17.05.2018, 2-13 S 26/16.

Hauseingang darf nicht videoüberwacht werden

Das Amtsgericht Detmold hat klargestellt, dass es einen nicht gerechtfertigten Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters darstellt, wenn der Vermieter am Hauseingang Videokameras anbringt. Der Mieter war daher berechtigt, die Beseitigung der Kameras zu verlangen (AG Detmold, Urteil vom 01.03.2018, 7 C 429/17).

Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften und Berechtigung zum Führen von Aktivprozessen

Damit ein Hausverwalter sogenannte Aktivprozesse führen darf, bedarf es hierzu einer Vereinbarung oder eines Beschlusses nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Der Verwaltervertrag alleine hierzu genügt nicht. Es muss eine Berechtigung entweder in der Teilungserklärung oder ein Beschluss im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. Hierauf verweist das Amtsgericht Berlin Mitte, Beschluss vom 28.05.2018, 96 C 13/18.

Beschluss über Instandsetzungsmaßnahmen bei einer WEG

Die Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen hinreichend bestimmt sein. Dies liegt nur dann vor, wenn zwar auf vorliegende Planungen eine Ingenieurbüros verwiesen wird und das ausführende Unternehmen genannt ist. Ist das ausführende Unternehmen nicht genannt, ist der Beschluss anfechtbar. Hier hat das AG Marl, Urteil vom 19.03.2018, 34 C 8/17, entschieden.

Der Hausverwalter muss dem Gericht eine Eigentümerliste übergeben

Irgendwie selbstverständlich erscheint es, dass wenn eine Eigentümergemeinschaft verklagt wird, der Verwalter dem Gericht eine Eigentümerliste übergeben muss. Verwunderlich ist, dass der Bundesgerichtshof dies nunmehr entscheiden musste. Mit Urteil vom 04.05.2018, V ZR 266/16, teilte er mit, dass der Verwalter auf Anordnung eines Gerichts die Eigentümerliste vorlegen muss und das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen kann, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat. Anders ist dies jedoch nur, wenn z. B. der Verwalter selbst auf Fehler und Zweifel an der Richtigkeit hinweist, die Fehler aber nicht korrigiert. Insofern kann dem Hausverwalter hier sogar ein Ordnungsgeld entsprechend § 142 Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 S. 2 ZPO verhängt werden. Eine Haftanordnung ist jedoch ausgeschlossen.

Entfernung des Estrichs im Wohnungseigentum

In den Wohnungseigentümergemeinschaften entsteht häufig Streit wegen Schallschutzmaßnahmen. Einen solchen Fall hatte nunmehr der BGH (Urteil vom 16.03.2018, V ZR 276/16) zu entscheiden. Ein Wohnungseigentümer ließ seine Wohnung umbauen, insbesondere ließ er den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Es stand in Streit, ob der Schallschutz dadurch schlechter wurde, weshalb bestimmte Schallschutzmaßnahmen verlangt wurden, hilfsweise die nach dem Stand des Baus des Hauses (hier 1990). Der BGH führt aus, dass Estrich der Isolierung und Dämmung dient. Es handelt sich grundsätzlich um gemeinschaftliches Eigentum. Die Entfernung stelle insofern eine bauliche Veränderung mach § 22 Abs. 1 WEG dar. Derartige Veränderungen sind nur zulässig, wenn den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG entsteht. Insofern besteht nur Anspruch auf Herstellung der Isolierung zum Stand der Errichtung des Gebäudes. Es gilt der Grundsatz, dass der schädigende Wohnungseigentümer nicht verpflichtet ist, das gemeinschaftliche Eigentum zu verbessern. Er muss lediglich den Zustand herstellen, der zuvor bestanden hat.

Zu beachten ist aber insbesondere, ob auch in der Teilungserklärung dies auch so festgehalten ist. Es kann eventuell eine abweichende Festlegung und Definition des Gemeinschaftseigentums enthalten sein.

Ungenügende Instandsetzung im Wohnungseigentumsrecht

Der

BGH, Versäumnisurteil + Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16,

musste sich mit einem Streit zwischen Wohnungseigentümern um Schadenersatz befassen. Es ging insbesondere um Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft lehnte in einer Versammlung die Ermittlung der Ursachen durch einen Sachverständigen einschließlich Ausschreibung der Arbeiten nach eingetretenen Feuchtigkeitsschäden ab. Die Klägerin ging dagegen vor. Einer weiteren Abstimmung über eine Vertagung des Problems stimmte die Klägerin zu, der nicht angefochten wurde.

Im Ergebnis hat der BGH Schadenersatzansprüche grundsätzlich bejaht, wenn pflichtwidrig die Schadenfeststellung und die Schadenbeseitigung in der Wohnungseigentümerversammlung verneint werden. Die Zustimmung zur Vertagung hat der BGH nicht mehr als schädlich betrachtet. Diejenigen Wohnungseigentümer, die für die Instandsetzung gestimmt haben, haben sich jedoch pflichtgemäß verhalten und können nicht belangt werden. Schadenersatzansprüche gegen den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates scheiden dabei grundsätzlich aus. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu stellen oder den Verwalter zu überwachen. Der Verwaltungsbeirat muss dies ebenfalls nicht.

Ungenügende Instandsetzung im Wohnungseigentumsrecht

Der

BGH, Versäumnisurteil + Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16,

musste sich mit einem Streit zwischen Wohnungseigentümern um Schadenersatz befassen. Es ging insbesondere um Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft lehnte in einer Versammlung die Ermittlung der Ursachen durch einen Sachverständigen einschließlich Ausschreibung der Arbeiten nach eingetretenen Feuchtigkeitsschäden ab. Die Klägerin ging dagegen vor. Einer weiteren Abstimmung über eine Vertagung des Problems stimmte die Klägerin zu, der nicht angefochten wurde.

Im Ergebnis hat der BGH Schadenersatzansprüche grundsätzlich bejaht, wenn pflichtwidrig die Schadenfeststellung und die Schadenbeseitigung in der Wohnungseigentümerversammlung verneint werden. Die Zustimmung zur Vertagung hat der BGH nicht mehr als schädlich betrachtet. Diejenigen Wohnungseigentümer, die für die Instandsetzung gestimmt haben, haben sich jedoch pflichtgemäß verhalten und können nicht belangt werden. Schadenersatzansprüche gegen den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates scheiden dabei grundsätzlich aus. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu stellen oder den Verwalter zu überwachen. Der Verwaltungsbeirat muss dies ebenfalls nicht.