Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 130/2026 vom 17.07.2026

Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 162/25

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen kann.

Sachverhalt:

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auf einer Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023 beantragten sie, ihnen den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon zu gestatten. Dieser Beschlussantrag fand keine Mehrheit.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die von den Klägern erhobene Beschlussersetzungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht das Urteil abgeändert und den Gestattungsbeschluss – mit näheren Vorgaben u.a. zur Art des Klima-Splitgeräts und zum Betriebsmodus – ersetzt. Dagegen wendet sich die beklagte Gemeinschaft mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts bestätigt. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Bei dem mit der Durchbohrung der Fassade verbundenen Einbau eines Klima-Splitgeräts handelt es sich um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach § 20 Abs. 1 WEG der Gestattung durch Beschluss bedarf. Gemäß § 20 Abs. 2 WEG können einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass ihnen näher bezeichnete angemessene bauliche Veränderungen – sogenannte privilegierte Maßnahmen, die im gesamtgesellschaftlichen Interesse etwa dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen oder dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen – gestattet werden. Obwohl Klima-Splitgeräte nicht zu diesen enumerativ aufgezählten privilegierten Maßnahmen gehören, kann ein Anspruch auf die Gestattung des Einbaus nach § 20 Abs. 3 WEG bestehen. Voraussetzung dafür ist, dass alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind oder dass es an einer Beeinträchtigung im Sinne des Gesetzes fehlt; verfolgt werden kann ein solcher Gestattungsanspruch mit der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Für den Erfolg der Beschlussersetzungsklage kommt es hier infolgedessen – mangels Einverständnisses der anderen Wohnungseigentümer – darauf an, ob der Einbau eines Klima-Splitgeräts zu einer Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG führt, ob also Rechte der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Insoweit bedarf es einer Abwägung der durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG geschützten Grundrechtspositionen sowohl der nicht zustimmenden als auch der bauwilligen Wohnungseigentümer. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass es auch größere Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums – wie etwa Fassadendurchbrüche oder die Entfernung einer tragenden Wand – geben kann, die, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht durchgeführt werden, die Schwelle der rechtlich erheblichen Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG nicht erreichen. Entscheidend ist hierbei, ob sich kein (der baulichen Veränderung nicht zustimmender) Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Ausgehend davon ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht einen Anspruch auf Gestattung des Einbaus eines für den heimischen Markt zugelassenen Klima-Splitgeräts auf dem Balkon der Kläger bejaht. Optische Beeinträchtigungen durch das Klima-Splitgerät macht die beklagte Gemeinschaft hier schon nicht geltend. Bedenken werden vielmehr vor allem mit Blick auf die bei (späterer) Nutzung des Klima-Splitgeräts entstehenden Geräusche erhoben. Solche bei der Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche stehen einem Gestattungsanspruch aber regelmäßig nicht entgegen. Anders kann es nur sein, wenn ausnahmsweise bereits feststeht, dass Immissionen nach der Verkehrsanschauung zu einer Beeinträchtigung nicht zustimmender Wohnungseigentümer führen werden.

Mit der Neufassung des WEG durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz zum 1. Dezember 2020 wollte der Gesetzgeber es den Wohnungseigentümern erleichtern, den baulichen Zustand ihrer Anlagen an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anzupassen, um eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands zu verhindern. Demgegenüber kann störenden Folgen der späteren Nutzung – insbesondere durch Immissionen – auch nach einer Gestattung gemäß § 20 Abs. 3 WEG noch begegnet werden; gerade weil Immissionen vorrangig von dem späteren Nutzungsverhalten des bauwilligen Wohnungseigentümers abhängen werden, ist es im Rahmen der anzustellenden Interessenabwägung sachgerecht, die tatsächliche Entwicklung abzuwarten, wenn nicht zwingend zu beseitigende spätere Störungen bereits im Vorfeld des Einbaus feststehen. Sollte die Nutzung der Klimaanlage in anderen Einheiten zu Lärmstörungen führen, die insbesondere im Hinblick auf die Richtwerte der TA Lärm nicht hinzunehmen sind, können den betroffenen Wohnungseigentümern Abwehransprüche vor allem nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 906 BGB zustehen. Solche Ansprüche werden durch die Gestattung des Einbaus der Klimaanlage nicht ausgeschlossen. Sache des störenden Wohnungseigentümers wäre es dann, die Störung zu beheben, wobei allerdings die Stilllegung der Klimaanlage in aller Regel nicht verlangt werden kann und es vorrangig zu zeitlichen Nutzungsbeschränkungen kommen wird. Daneben kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn es erforderlich sein sollte, auch darauf bezogene Regelungen in der Hausordnung treffen.

Danach ist der Gestattungsbeschluss zu Recht ersetzt worden. Insbesondere steht nicht fest, dass Immissionen zu einer Beeinträchtigung der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer führen werden. Das für den heimischen Markt zugelassene Gerät ist grundsätzlich in der Lage, die TA Lärm einzuhalten. Festgestellt ist weiter, dass das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter von dem Balkon der Kläger, auf dem das Außengerät installiert werden soll, entfernt ist. Deshalb bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die geplante Maßnahme wegen des Ortes der Anbringung des Außengeräts im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG beeinträchtigend ist.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Pankow – Urteil vom 24. April 2024 – 7 C 24/24 WEG

Landgericht Berlin II – Urteil vom 25. Juli 2025 – 56 S 40/24 WEG

Die maßgebelichen Vorschriften lauten:

§ 20 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 WEG

(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die (…).

(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG

Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

Karlsruhe, den 17. Juli 2026

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Mitteilung der Pressestelle

Nr. 103/2026 vom 08.06.2026

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat darüber zu entscheiden, ob die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Anbringung eines großformatigen Streetart-Gemäldes („Mural“) auf einer zur Wohnanlage gehörenden Hochhausfassade beschließen können.

Sachverhalt:

Der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW“ bot der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses im Rahmen eines von dem Oberbürgermeister der Stadt unterstützten Projekts auf eigene Kosten durch eine internationale Street-Art-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Bild soll möglichst lange (mehr als zehn Jahre) an der Fassade bleiben. Nach Ablauf von fünf Jahren ist die Eigentümergemeinschaft jedoch frei in ihrer Entscheidung, was mit der Fassade passieren soll. Sie dürfte z.B. wieder überstrichen und/oder gedämmt werden.

Die Wohnungseigentümer ermächtigten die Verwalterin durch mehrheitlichen Beschluss, den von dem Verein angebotenen Gestattungsvertrag abzuschließen. Der klagende Wohnungseigentümer hält dies für unzulässig, weil das Gemälde die Wohnanlage grundlegend umgestalte und offenbleibe, wie das Kunstwerk letztlich aussehen werde.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die von dem Kläger erhobene Anfechtungsklage abgewiesen. Seine Berufung hatte keinen Erfolg. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will der Kläger weiterhin erreichen, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird.

Nach Auffassung des Landgerichts, dessen Entscheidung in ZMR 2026, 242 veröffentlicht ist, entspricht der angefochtene Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch wenn bei der Beschlussfassung noch nicht festgestanden habe, wie das Kunstwerk aussehen werde, sei der Beschluss hinreichend bestimmt. Denn das Wesen der Kunst als freie schöpferische Gestaltung erlaube keine nähere Festlegung und mit der Bezeichnung des Nordgiebels und der ungefähren Größe des Kunstwerks werde ausreichend erkennbar, welche bauliche Veränderung in Folge des Beschlusses vorgenommen werden solle. Die Anbringung des Kunstwerks gestalte die Wohnanlage auch nicht im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG grundlegend um. Denn bei einer lediglich farblichen Veränderung sei dies nur in Ausnahmefällen anzunehmen. Die Anbringung des Fassadengemäldes betreffe nur die Nordseite eines der Häuser der Anlage und füge sich zudem in ein Ensemble mehrerer Kunstwerke entlang der Talachse der Stadt ein.

Der Kläger bringt dagegen mit der Revision vor, das Projekt hätte vorab mittels Skizzen und Entwürfen konkretisiert werden müssen, da die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran hätten, das Kunstwerk wenigstens in groben Zügen im Voraus zu kennen. Es gehe zudem um eine massive optische Veränderung, da die Fassade derzeit neutral und in einem einheitlich hellen Farbton gestaltet sei, während es sich bei vergangenen Werken der Künstlerin um monumentale Darstellungen von ineinander verschlungenen Personengruppen in vorwiegend dunklen Farbtönen handele. Aufgrund des Urheberpersönlichkeitsrechts der Künstlerin sei zudem zu befürchten, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Fassade zukünftig nicht mehr anderweitig nutzen könne.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Wuppertal – Urteil vom 11.12.2024 – 95b C 72/24

Landgericht Düsseldorf – Urteil vom 21.07.2025 – 25 S 2/25

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 20 Abs. 1 und Abs. 4 WEG:

(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

(2) …

(3) …

(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG

Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage).

Karlsruhe, den 8. Juni 2026

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Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 072/2026 vom 24.04.2026

Urteil vom 24. April 2026 – V ZR 102/24

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Balkonsanierung auch dann beschließen darf und ggf. sogar muss, wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verpflichtet sind.

Sachverhalt:

Der Kläger ist Mitglied der beklagten GdWE. Mehrere Balkone des Gebäudes sind sanierungsbedürftig. Es droht die Ablösung und der Absturz von Betonteilen; die darunter liegende Grünfläche ist gesperrt worden. Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die Balkone auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Auf einer Eigentümerversammlung wurde über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten (A, B, C) abgestimmt. Keine der Varianten fand eine Mehrheit.

Bisheriger Prozessverlauf:

Der Kläger hat gegen die Negativbeschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Außerdem begehrt er die Ersetzung eines Beschlusses über die Durchführung der von dem Sachverständigen empfohlenen Sanierungsvariante B. Damit hat er in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klageziel weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Urteile der Vorinstanzen geändert und der Klage vollen Umfangs stattgegeben, indem er die Negativbeschlüsse für ungültig erklärt und einen Beschluss über die Sanierung der Balkone und Balkonbrüstungen dem Grunde nach ersetzt hat. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Die Beschlusskompetenz der GdWE für die Balkonsanierung ist gegeben. Ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wozu insbesondere dessen ordnungsmäßige Erhaltung gehört. Zwar kann von dieser gesetzlichen Verteilung der Aufgaben durch Vereinbarung abgewichen werden; eine solche abweichende Regelung enthält die Teilungserklärung hier. Damit verliert die GdWE entgegen einer insbesondere in der Rechtsprechung verbreiteten Auffassung aber nicht die Kompetenz, über Erhaltungsmaßnahmen selbst zu entscheiden.

Denn die GdWE kann die ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Das ergibt sich schon daraus, dass (allein) die GdWE für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich ist und die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten erfüllen muss. Die Erfüllung dieser Aufgaben muss die GdWE selbst sicherstellen können. Sie ist nicht darauf beschränkt, jeden einzelnen Wohnungseigentümer auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands „seines“ Balkons in Anspruch zu nehmen. Wird die GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig und beschließt eine Erhaltungsmaßnahme, endet insoweit spiegelbildlich die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers. Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer weiterhin – wie in der Teilungserklärung vorgesehen – die Kosten für die Sanierung „seines“ Balkons allein tragen muss.

Diese Sichtweise entspricht auch dem Interesse der Wohnungseigentümer. Zwar wollen die übrigen – von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen – Wohnungseigentümer von den mit dieser Sonderausstattung verbundenen Lasten freigehalten werden. Da die GdWE aber verkehrssicherungspflichtig ist, bleibt die Erhaltung auch solcher Teile des Gemeinschaftseigentums, die eine Sonderausstattung darstellen, schon mit Blick auf verbleibende Haftungsrisiken von Relevanz für die anderen Wohnungseigentümer. Hinzu kommt ganz allgemein ein Interesse aller Wohnungseigentümer an der Erhaltung des Werts der gesamten Anlage, da sich deren Zustand auf den Wert ihrer jeweiligen Einheit auswirkt. Auf der anderen Seite kann auch der einzelne Wohnungseigentümer ein Interesse an einem Tätigwerden der GdWE haben. Denn im Regelfall verfügt gerade in größeren Anlagen nur die GdWE über die für die Durchführung von koordinierten Erhaltungsmaßnahmen erforderlichen tatsächlichen Erkenntnisse und Möglichkeiten; auch wird es dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres gelingen, die Auswahl und die Koordinierung verschiedener Handwerksunternehmen mit anderen Wohnungseigentümern abzustimmen.

Unter Umständen kann die GdWE sogar dazu verpflichtet sein, tätig zu werden. Besteht zwingender Erhaltungsbedarf an Balkonen, sind an den Anspruch der Wohnungseigentümer auf ein Tätigwerden der GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer eher niedrige Anforderungen zu stellen. Die GdWE ist jedenfalls dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich von Balkonen zu ergreifen, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Ist nur ein Balkon betroffen, ist die GdWE zum Tätigwerden verpflichtet, wenn es – etwa wegen der Art der Schäden und der zu ihrer Behebung gebotenen Maßnahmen – für einen einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden. Drohen außerdem aufgrund des Zustands eines einzelnen Balkons oder mehrerer Balkone Schäden für sonstiges Eigentum, für die übrigen Wohnungseigentümer oder für Dritte, muss die GdWE zweifelsohne selbst tätig werden. Infolgedessen hat der Kläger in dem heute entschiedenen Fall wegen des zwingenden Sanierungsbedarfs an mehreren Balkonen einen Anspruch auf ein Tätigwerden der GdWE. Schon die Vielzahl der Balkone macht ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich. Hiervon war letztlich auch die beklagte GdWE ausgegangen und hatte dementsprechend eigens eine Rücklage gebildet; es bestand lediglich Unsicherheit über die Beschlusskompetenz.

Der BGH hat deshalb einen Grundlagenbeschluss des Inhalts ersetzt, dass die Sanierung der Balkone durch die GdWE selbst vorgenommen wird. In welcher Weise die Balkonsanierung durchgeführt wird, unterliegt dagegen weiterhin der Entscheidung der Wohnungseigentümer. Ist nämlich wie hier vor allem umstritten, wer die Sanierung durchführen muss, genügt es in der Regel, wenn das Gericht im Wege der Beschlussersetzung die Richtung vorgibt. Die gerichtliche Festlegung auf die Durchführung einer bestimmten Sanierungsvariante kann dagegen nicht verlangt und deshalb ein entsprechender Beschluss nicht ersetzt werden.

Auf die Anfechtungsklage hat der BGH außerdem die Negativbeschlüsse über die Sanierungsvarianten für ungültig erklärt. Zwar gibt es drei verschiedene Ausführungsvarianten für die Balkonsanierung, die sich jeweils abgesehen von den Kosten hinsichtlich der neu zu verbauenden Balkonbrüstungen unterscheiden. Fest steht aber der grundsätzliche Sanierungsbedarf. Dann entspricht es jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, alle von dem zuvor beauftragten Sachverständigen ausgearbeiteten Sanierungsvarianten abzulehnen und es letztlich dauerhaft bei einer Sperrung der unter den Balkonen liegenden Grünflächen zu belassen.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Oldenburg in Holstein – Urteil vom 22. Mai 2023 – 16 C 20/22

Landgericht Itzehoe – Urteil vom 26. April 2024 – 11 S 31/23

§ 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG:

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie

2. …

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung […]) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG

(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (…) nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung (…).

(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung (…) gehören insbesondere

1. (…)

2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, (…)

§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG

Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

Karlsruhe, den 24. April 2026

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25

Mitteilung der Pressestelle

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass Wohnungseigentümer vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit hat der Bundesgerichtshof der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage erteilt. Ob eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich der vorliegenden Informationen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab; dazu enthält die Entscheidung nähere Vorgaben.

Sachverhalt:

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In einer Eigentümerversammlung im September 2023 wurden mehrheitlich verschiedene Beschlüsse über anstehende Erhaltungsmaßnahmen in der Mehrhausanlage gefasst. Konkret wurde der Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit zum Preis von 4.091,22 € (TOP 11), der Austausch der Vordachverglasung an einem Haus zzgl. Malerarbeiten zum Preis von 1.564,61 € (TOP 12), ein weiterer Austausch der Vordachverglasung an einem anderen Haus zzgl. Malerarbeiten zum Preis von 1.145,00 € (TOP 13) sowie der Austausch eines weiteren Fensters in einer Wohneinheit zum Preis von 2.939,30 € (TOP 14) beschlossen. Seitens der Mehrheit der Wohnungseigentümer war deshalb auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet worden, weil die Gemeinschaft mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur „vollsten Zufriedenheit“ zusammengearbeitet und auch mit der Malerfirma bereits positive Erfahrungen gemacht habe.

Bisheriger Prozessverlauf:

Die von den Klägern gegen die Beschlüsse zu TOP 11 bis TOP 14 erhobene Anfechtungsklage, die auf die fehlenden Vergleichsangebote gestützt ist, hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger ist der Beschluss zu TOP 11 durch das Landgericht für ungültig erklärt worden. Im Übrigen wurde die Berufung zurückgewiesen. Gegen das Berufungsurteil wenden sich beide Parteien mit ihren von dem Landgericht zugelassenen Revisionen, soweit zu ihrem Nachteil entschieden worden ist.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat der Revision der Beklagten stattgegeben und die Revision der Kläger zurückgewiesen. Damit ist das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt worden. Dem liegen folgende Erwägungen zu Grunde:

Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Dem Gesetz lässt sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Dies gilt erst recht für die Forderung, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und davon nur sog. Bagatellmaßnahmen auszunehmen. Eine solche schematische Betrachtungsweise würde der Vielgestaltigkeit der in Betracht kommenden Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und zudem das Ermessen der Wohnungseigentümer zu sehr einschränken.

Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. In der Sache geht es darum, dass die Wohnungseigentümer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten sollen. Bei Kleinaufträgen mit einem geringeren Auftragsvolumen liegt es auf der Hand, dass sich die Wohnungseigentümer vor der Erteilung des Auftrags nicht um eine externe Überprüfung eines vorliegenden Angebots bemühen müssen, sondern häufig selbst beurteilen können, ob ihnen die geplante Maßnahme den hierfür angebotenen Preis wert ist. Zudem gehört es zunächst einmal zu den Pflichten des Verwalters, das Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die für die Beschlussfassung erforderlichen Informationen nicht nur durch die Einholung von Vergleichsangeboten beschafft werden. So kann insbesondere die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen. Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote bzw. weiterer Informationen können zudem die Dringlichkeit der Maßnahme und/oder die mangelnde Verfügbarkeit anderer ortsnaher Handwerker sprechen.

Auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war („bekannt und bewährt“), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen. Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Auftragnehmer die ihm aufgegebenen Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt, dass er den verabredeten Zeitplan einhält und qualifiziertes Personal zur Verfügung stellt und dass er etwaigen Beanstandungen, so sie denn vorkommen, zeitnah nachgeht und diese vollständig behebt. All diese Punkte können die Eigentümer besser einschätzen, wenn sie ein Unternehmen beauftragen, mit dem sie in der Vergangenheit bereits positive Erfahrungen gemacht haben. Je nach Komplexität der beabsichtigten Maßnahme können sich weitere Vorteile daraus ergeben, dass der Auftragnehmer, der in der Vergangenheit bereits für die Gemeinschaft tätig war, die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage schon kennt und sich nicht erst einarbeiten muss.

Schließlich handelt es sich bei der bisherigen „Drei-Angebote-Regel“ der Instanzgerichte um eine reine Verfahrensvorgabe, die in der Sache nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aussagt. Auch wenn ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Dabei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und unter Beweis stellen muss.

Daran gemessen hat das Amtsgericht die Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen. Der allein geltend gemachte Anfechtungsgrund („keine Vergleichsangebote“) liegt hinsichtlich sämtlicher Beschlüsse nicht vor. Vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers reichten die vorhandenen Informationen für eine Entscheidung aus. Weder bedurfte es der Einholung von Vergleichsangeboten noch musste die Eignung bzw. Wirtschaftlichkeit der vorgelegten Angebote durch externen Rat – über die Überprüfung durch den Verwalter hinaus – kontrolliert werden. Es handelt sich um mehrere unterschiedliche Standardmaßnahmen in unterschiedlichen Bereichen der Anlage. Mit deren Vornahme konnten ohne weiteres – wie geschehen – bekannte und bewährte, mit der Anlage vertraute Handwerker beauftragt werden. Dass die Angebote objektiv ungeeignet und/oder überteuert sind, haben die Kläger nicht innerhalb der Anfechtungsfrist geltend gemacht; dafür ist im Übrigen auch nichts ersichtlich.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Wuppertal – Urteil vom 8. Mai 2024 – 95b C 66/23

Landgericht Düsseldorf – Urteil vom 16. Dezember 2024 – 25 S 34/24

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 18 Abs. 1 und Abs. 2 WEG:

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie

2. […]

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG

(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere

1. […]

2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, […]

Karlsruhe, den 27. März 2026

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Mitteilung der Pressestelle

Nr. 038/2026 vom 27.02.2026

Zum Umfang der Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau

Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 219/24

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau nach einer Insolvenz des Bauträgers auch die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern verlangen kann; auf die dingliche Zuordnung dieser Bauteile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum kommt es dabei nicht an.

Sachverhalt:

Die Kläger sind jeweils Sondereigentümer von zwei noch nicht vollständig hergestellten Dachgeschosseinheiten. Die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war bereits im Jahr 2019 rechtskräftig verurteilt worden, das Gemeinschaftseigentum der Sondereigentumseinheiten erstmalig plangerecht herzustellen. Uneinigkeit bestand allerdings über die Reichweite dieser Herstellungspflicht. Im Jahr 2022 lehnten es die Wohnungseigentümer ab zu beschließen, dass zur plangerechten Erstherstellung der Dachgeschosseinheiten auch die Herstellung der Zwischenwände, die Elektroinstallation und der Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizkörpern und entsprechenden Zuleitungen gehören. Auch der weitere Antrag, den Klägern auf ihre Kosten den Einbau von sechs Dachflächenfenstern zu gestatten, fand keine Mehrheit.

Bisheriger Prozessverlauf:

Mit ihren Klagen begehren die Kläger die gerichtliche Ersetzung dieser beantragten Beschlüsse. Damit haben sie in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klageziel weiter.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und den auf die Herstellung der Zwischenwände, der Elektroinstallation und den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Heizkörpern und Zuleitungen gerichteten Beschluss ersetzt. Im Übrigen (Dachflächenfenster) hat er die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Was den Umfang der Erstherstellungspflicht angeht, können die Kläger im Ausgangspunkt die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses verlangen, mit dem die künftige Verwaltungspraxis insoweit verbindlich festgelegt wird. Denn für die Frage, ob und inwieweit die von den Klägern begehrten Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, kommt es auf umstrittene und bislang höchstrichterlich ungeklärte Rechtsfragen an. In einem solchen Fall kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, welche Auffassung sie für maßgeblich hält; lehnt sie einen entsprechenden Beschluss ab und will ein Wohnungseigentümer einen solchen Beschluss – wie hier – erzwingen, wird mit der Entscheidung über die Beschlussersetzungsklage verbindlich geklärt, ob die verlangte Verwaltungsmaßnahme rechtmäßig ist.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keinerlei Regelungen über die Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft bei einem typischerweise nach Insolvenz des Bauträgers steckengebliebenen Bau. Geklärt war in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits, dass eine solche Verpflichtung und ein korrespondierender Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf erstmalige Herstellung jedenfalls hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums bestehen. Der Erstherstellungsanspruch ist allerdings, wie der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden hat, nicht darauf beschränkt. Für seinen Umfang kommt es im Einzelnen nicht auf die dingliche Zuordnung zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum an.

Eine strikte Ausrichtung des Erstherstellungsanspruchs an der sachenrechtlichen Abgrenzung würde, was die hier erstrebte Beschlussfassung über die nichttragenden Innenwände, die Elektroinstallation und den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung angeht, nicht zu praktikablen Ergebnissen führen. Denn die Gemeinschaft muss, da sie auf jeden Fall das Gemeinschaftseigentum herstellen muss, die das Sondereigentum umschließenden Wände, Böden und Decken sowie die unzweifelhaft im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden tragenden Innenwände nebst den Leitungen zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz errichten und hierfür ohnehin Aufträge vergeben. Dann ist es schon aus baupraktischen Gesichtspunkten geboten, den Erstherstellungsanspruch auf die Errichtung nichttragender Innenwände sowie die Herstellung der unter Putz verlegten Elektroinstallation und den Anschluss an die Heizzentrale nebst Zuleitungen und Heizkörpern zu erstrecken. Auf diese Weise können die Wände allesamt etwa bei späteren Estricharbeiten berücksichtigt werden, und im Zuge der Errichtung aller Wände können zugleich die unter Putz verlegten Leitungen hergestellt werden.

Einer abschließenden dinglichen Zuordnung der einzelnen Bauteile kann es allerdings mit Blick auf die Kosten bedürfen, sollte es insoweit – anders als hier – zu einem Rechtsstreit kommen. Denn die erstmalige Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus ist zwar, soweit es dabei um Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum geht, in finanzieller Hinsicht grundsätzlich von allen zu tragen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Übernimmt aber die Gemeinschaft entsprechend dem Begehren einzelner Wohnungseigentümer die erstmalige Errichtung (auch) von Teilen des Sondereigentums, trifft die Kostenlast insoweit die die Errichtung in diesem Umfang begehrenden Wohnungseigentümer.

Abgesehen von den genannten Bauteilen bleibt es dabei, dass der Sondereigentümer sein Sondereigentum selbst herstellen muss. Das betrifft insbesondere den – hier auch nicht verlangten – Innenausbau von Bad, Küche etc. Außerdem kommt eine auf Erstherstellung gerichtete Inanspruchnahme der Gemeinschaft mit Rücksicht auf das Mitgliedschaftsverhältnis nicht in Betracht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer im Ergebnis gleichgerichtete vertragliche Ansprüche etwa gegen einen Bauträger oder einen Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend machen kann.

Nicht abschließend entscheiden konnte der Bundesgerichtshof dagegen über die Ersetzung eines auf die Gestattung von sechs Dachflächenfenstern gerichteten Beschlusses. Hierbei geht es nicht um die plangerechte Erstherstellung, sondern um eine von der ursprünglichen Planung abweichende Errichtung, die sich nach den Vorschriften über bauliche Veränderungen beurteilt, und zwar auch dann, wenn das Dach, in das die Fenster eingebaut werden sollen, ohnehin (neu) hergestellt werden muss. Schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums können bauliche Veränderungen nämlich beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

Ob allerdings ein Anspruch auf die Gestattung einer solchen baulichen Veränderung besteht, kann der Bundesgerichtshof nicht selbst entscheiden, weshalb die Sache insoweit zurückverwiesen worden ist. Da die anderen Wohnungseigentümer nicht zugestimmt haben, kommt es darauf an, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Das Landgericht wird den Sachverhalt daraufhin erneut würdigen müssen. Anders als es zuvor gemeint hat, führt die bloße Wahrnehmbarkeit einer baulichen Veränderung nicht zwingend zu einer relevanten Beeinträchtigung; vielmehr muss die Veränderung des einzelnen Bauteils das gesamte Gebäude optisch erheblich verändern. Bezugspunkt der anzustellenden Wertung ist damit, was das Landgericht bislang nicht richtig gesehen hat, das Gebäude als Ganzes, nicht das einzelne Bauteil.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Mettmann – Urteil vom 8. Januar 2024 – 26 C 26/22

Landgericht Düsseldorf – Urteil vom 25. November 2024 – 25 S 9/24

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 18 Abs. 1 und 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG):

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums [sowie

2. …]

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung […]) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

§ 20 Abs. 1 bis 3 WEG:

(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die […]

(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG

Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

Karlsruhe, den 27. Februar 2026

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

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