Der Hausverwalter muss dem Gericht eine Eigentümerliste übergeben

Irgendwie selbstverständlich erscheint es, dass wenn eine Eigentümergemeinschaft verklagt wird, der Verwalter dem Gericht eine Eigentümerliste übergeben muss. Verwunderlich ist, dass der Bundesgerichtshof dies nunmehr entscheiden musste. Mit Urteil vom 04.05.2018, V ZR 266/16, teilte er mit, dass der Verwalter auf Anordnung eines Gerichts die Eigentümerliste vorlegen muss und das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen kann, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat. Anders ist dies jedoch nur, wenn z. B. der Verwalter selbst auf Fehler und Zweifel an der Richtigkeit hinweist, die Fehler aber nicht korrigiert. Insofern kann dem Hausverwalter hier sogar ein Ordnungsgeld entsprechend § 142 Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 S. 2 ZPO verhängt werden. Eine Haftanordnung ist jedoch ausgeschlossen.

Entfernung des Estrichs im Wohnungseigentum

In den Wohnungseigentümergemeinschaften entsteht häufig Streit wegen Schallschutzmaßnahmen. Einen solchen Fall hatte nunmehr der BGH (Urteil vom 16.03.2018, V ZR 276/16) zu entscheiden. Ein Wohnungseigentümer ließ seine Wohnung umbauen, insbesondere ließ er den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Es stand in Streit, ob der Schallschutz dadurch schlechter wurde, weshalb bestimmte Schallschutzmaßnahmen verlangt wurden, hilfsweise die nach dem Stand des Baus des Hauses (hier 1990). Der BGH führt aus, dass Estrich der Isolierung und Dämmung dient. Es handelt sich grundsätzlich um gemeinschaftliches Eigentum. Die Entfernung stelle insofern eine bauliche Veränderung mach § 22 Abs. 1 WEG dar. Derartige Veränderungen sind nur zulässig, wenn den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG entsteht. Insofern besteht nur Anspruch auf Herstellung der Isolierung zum Stand der Errichtung des Gebäudes. Es gilt der Grundsatz, dass der schädigende Wohnungseigentümer nicht verpflichtet ist, das gemeinschaftliche Eigentum zu verbessern. Er muss lediglich den Zustand herstellen, der zuvor bestanden hat.

Zu beachten ist aber insbesondere, ob auch in der Teilungserklärung dies auch so festgehalten ist. Es kann eventuell eine abweichende Festlegung und Definition des Gemeinschaftseigentums enthalten sein.

Ungenügende Instandsetzung im Wohnungseigentumsrecht

Der

BGH, Versäumnisurteil + Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16,

musste sich mit einem Streit zwischen Wohnungseigentümern um Schadenersatz befassen. Es ging insbesondere um Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft lehnte in einer Versammlung die Ermittlung der Ursachen durch einen Sachverständigen einschließlich Ausschreibung der Arbeiten nach eingetretenen Feuchtigkeitsschäden ab. Die Klägerin ging dagegen vor. Einer weiteren Abstimmung über eine Vertagung des Problems stimmte die Klägerin zu, der nicht angefochten wurde.

Im Ergebnis hat der BGH Schadenersatzansprüche grundsätzlich bejaht, wenn pflichtwidrig die Schadenfeststellung und die Schadenbeseitigung in der Wohnungseigentümerversammlung verneint werden. Die Zustimmung zur Vertagung hat der BGH nicht mehr als schädlich betrachtet. Diejenigen Wohnungseigentümer, die für die Instandsetzung gestimmt haben, haben sich jedoch pflichtgemäß verhalten und können nicht belangt werden. Schadenersatzansprüche gegen den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates scheiden dabei grundsätzlich aus. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu stellen oder den Verwalter zu überwachen. Der Verwaltungsbeirat muss dies ebenfalls nicht.

Ungenügende Instandsetzung im Wohnungseigentumsrecht

Der

BGH, Versäumnisurteil + Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16,

musste sich mit einem Streit zwischen Wohnungseigentümern um Schadenersatz befassen. Es ging insbesondere um Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft lehnte in einer Versammlung die Ermittlung der Ursachen durch einen Sachverständigen einschließlich Ausschreibung der Arbeiten nach eingetretenen Feuchtigkeitsschäden ab. Die Klägerin ging dagegen vor. Einer weiteren Abstimmung über eine Vertagung des Problems stimmte die Klägerin zu, der nicht angefochten wurde.

Im Ergebnis hat der BGH Schadenersatzansprüche grundsätzlich bejaht, wenn pflichtwidrig die Schadenfeststellung und die Schadenbeseitigung in der Wohnungseigentümerversammlung verneint werden. Die Zustimmung zur Vertagung hat der BGH nicht mehr als schädlich betrachtet. Diejenigen Wohnungseigentümer, die für die Instandsetzung gestimmt haben, haben sich jedoch pflichtgemäß verhalten und können nicht belangt werden. Schadenersatzansprüche gegen den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates scheiden dabei grundsätzlich aus. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu stellen oder den Verwalter zu überwachen. Der Verwaltungsbeirat muss dies ebenfalls nicht.

Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer

Das

Amtsgericht Kassel, Urteil vom 15.02.2018, 800 C 3197/17,

befasste sich mit einer Ladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümer hatte zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen, obwohl er nicht  hierzu befugt sei. Geschieht dies in Kenntnis und bewusster Missachtung des Umstands, dass er hierzu nicht befugt ist, sind die Beschlüsse nichtig. Sie sind nicht nur anfechtbar, sondern entfalten gar keine Wirkung.

Verwalterbestellung im Wohnungseigentumsrecht

Das

Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 21.03.2018, 2-09 S 74/17,

sprach der Wohnungseigentümerversammlung einen erheblichen Spielraum bei der Bestellung eines Verwalters zu. Für unvertretbar hielt es eine Bestellung, wenn der Bewerber nicht über die fachlichen und persönlichen Voraussetzungen verfügt. Unerheblich ist jedoch, wenn der Verwalter mit einem Wohnungseigentümer vereinzelt falsche Entscheidungen trifft – vorliegend ging es um die Einsicht in Verwaltungsunterlagen.

Zweckentfremdung von Wohnraum: Bußgeld € 33.000,00

In einem vom

Amtsgericht München, 1119 OWi 258 Js 199344/16,

zu entscheidenden Fall musste sich ein Betroffener einem deutlichen Bußgeld in Höhe von € 33.000,00 gegenübersehen, nachdem er Wohnraum ungenehmigt an Medizintouristen überlassen hat. Dies stellt eine Zweckentfremdung von Wohnraum, wie das Amtsgericht München am 28.09.2017 entschied.

Sonderumlage beim Wohnungseigentum vor Veräußerung

Zu einem Streit um die Frage, wer Sonderumlagen zu zahlen hat, wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Sonderumlagenbeschluss vor Eigentümerwechsel erfolgt ist, musste der BGH (Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16) Stellung nehmen. Der BGH verweist zunächst auf § 16 Abs. 2 WEG, wonach der Wohnungseigentümer die auf seinen Sondereigentum zu fallenden Lasten zu tragen hat. Hierzu gehören insbesondere auch Sonderumlagen. Maßgebend für die Entstehung der Zahlungspflicht ist jedoch der Eintritt der Fälligkeit. Besteht die Fälligkeit vor Eigentumswechsel, muss der alte Eigentümer leisten; erfolgt die Fälligkeit nach Eigentumswechsel, muss der neue Eigentümer leisten. Die Vereinbarung eines anderen Fälligkeitszeitpunkts ist nach Auffassung des BGH gem. § 21 Abs. 7 WEG grundsätzlich möglich und auch für den Rechtsnachfolger (Käufer) bindend. Ob und inwieweit Käufer und Verkäufer der Wohnung abweichende Vereinbarungen getroffen haben, spielt gegenüber der WEG keine Rolle. Es kann jedoch möglich sein, dass der Käufer den Verkäufer von derartigen Umlagen freistellen muss. Dies ist aber allein im Rechtsverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer maßgebend.

Wohnungseigentum: Fertigung der Jahresabrechnung durch den neuen oder alten Verwalter?

 

Diese doch immer wieder auftauchende Problematik hat nunmehr der

BGH, Urteil vom 16.02.2018, V ZR 89/17,

gelöst. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der ausscheidende Verwalter die Abrechnung des vergangenen Jahres unabhängig vom Zeitpunkt des Amtsinhaberwechsels erstellen. Dies bedeutet, dass er auch nach Abberufung dazu verpflichtet ist, die Abrechnung vorzunehmen.