Fristlose Kündigung und ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzugs des Mieters

Die Mieter von Wohnungen in Berlin hatten in zwei zugrundeliegenden Entscheidungen, die der BGH zu fällen hatte, in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht entrichtet. Der Vermieter sprach die fristlose Kündigung und zugleich hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aus. Die Mieter bzw. die öffentliche Stelle haben dann innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Zahlung vorgenommen. Die zunächst wirksame Kündigung wurde dadurch unwirksam. Die Vorinstanzen, insbesondere das Landgericht Berlin, war der Auffassung, dass durch die Wirkung, dass die fristlose Kündigung dann unwirksam wird, angenommen, die ordentlichen Kündigungen gingen ins Leere. Der BGH hat dem widersprochen. Eine derartige Form der Kündigungserklärung müsse beim Mieter zur Annahme führen, dass der Vermieter auch über den Fall einer nachträglichen rechtzeitigen Befriedigung hinaus eine ordentliche Kündigung aussprechen wolle. Eine andere Bedeutung könne einem derartigen Schreiben nicht zukommen. Ein einheitlicher natürlicher Lebensverfall könne einfach bei beiden Kündigungen nicht angenommen werden.

Insofern verwies der BGH die Verfahren zurück an das Landgericht zur Prüfung der ordentlichen Kündigung (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17, VIII ZR 261/17).