Keine stillschweigende Nebenkostenvereinbarung bei jahrelanger Zahlung
Es kommt immer wieder vor, dass entweder kein Mietvertrag existiert oder in diesem nur eine Pauschale, nicht eine Vorauszahlung, vereinbart wurde. Die Kanzlei Dr. Übler erstritt in einem Verfahren beim Amtsgericht Bad Neustadt a.d. Saale einen Rückzahlungsanspruch für geleistete Zahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung sowie Feststellung, dass Nebenkostennachzahlungen nicht geschuldet sind.
Die Klägerin begehrte Rückzahlung geleisteter Abrechnungssalden aus Nebenkostenabrechnungen. Sie begehrte weiter die Feststellung, dass sie keine Nachzahlungen aus künftigen Nebenkostenabrechnungen schulde. Sie ist auch Mieterin seit mehr als zehn Jahren und hat auch jahrelang auf Nebenkostenabrechnungen des Vermieters die jeweilige Nachzahlung bezahlt. Sie begehrt nun die nicht verjährten geleisteten Zahlungen zurück.
Das Gericht gab ihr Recht. Für eine Vertragsänderung im Sinne von einer Einbeziehung von Nebenkostenabrechnungsklausel hätte es Willenserklärungen bedurft, die auf Änderung des Vertrages gerichtet sind. Allein die Übersendung der Nebenkostenabrechnungen stellt nach Auffassung des Gerichts schon keine Willenserklärung des Vermieters dar, künftig über Nebenkosten abrechnen zu wollen. Dieser Inhalt kann dem Übersenden der Nebenkostenabrechnung allein nicht entnommen werden. Es fehle damit das Erklärungsbewusstsein und damit ein rechtsgeschäftlicher Wille. Gleiches gelte für die von der Mieterin vorgenommene Zahlung. Diese habe kein Erklärungsbewusstsein und könne daher keine Willenserklärung darstellen.
Weiter sieht das Gericht in der vertragswidrigen Abrechnungen zwei Möglichkeiten. Der Vermieter hatte entweder seine Vertragswidrigkeit nicht erkannt oder bewusst über den Vertragsinhalt hinweggesetzt. Deshalb ist in ersterem Falle schon nicht von einer Willenserklärung im Sinne des Angebots auszugehen. Sollte er sich jedoch vertragswidrig hierüber hinweggesetzt haben, kann der Vermieter sich nicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen, da er selbst vertragswidrig gehandelt hat.
Auch die Versäumung der Beanstandungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB steht dem nicht entgegen, da hieraus keine rechtsgeschäftliche Erklärung des Mieters entnommen werden kann zur Frage der Abänderung der mietvertraglichen Vereinbarung.