Kündigungsausschluss in einem Wohnungsmietvertrag

 Der

BGH, Beschluss vom 08.05.2018, V ZR 200/17,

musste sich mit einem Fall befassen, in dem die Vermieterin auf ein bestimmtes Formular bestanden hat und dann ein Kündigungsverzicht angekreuzt wurde und der Klammerzusatz „max. vier Jahre ab Vertragsbeginn“ gestrichen wurde. Es wurden weitere Vereinbarungen geschlossen, wonach der Mieter für Heizöleinkauf, Heizungswartung, Emissionsmessung und Schornsteinfeger verantwortlich sein sollte. Die Besonderheit war, es handelt sich um eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus. Der Erwerber dieser Wohnung kündigte wegen Eigenbedarfs. Der Bundesgerichtshof ging davon aus, dass es sich nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, da das Formular nicht durch den Mieter gestellt wurde. Wegen der Vertragsverhandlungen für Heizölkauf, etc., handelt es sich um das Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen. Insofern ging der BGH von einer Individualabrede aus. Als Grenze für einen derartigen vereinbarten Kündigungsausschluss ist nur § 138 BGB maßgebend (Sittenwidrigkeit). Einer Analogie aus § 544 BGB entnimmt der BGH, dass eine Kündigung damit erst nach Ablauf von 30 Jahren möglich ist, wobei diese nicht auf den erstmöglichen Termin auf diesen Zeitablauf beschränkt wird. Die Mieter durften deshalb in ihrer Wohnung bleiben.