Mietrecht

Mieterhöhung wegen Aufzugs zulässig

 Das

AG Brandenburg, Urteil vom 31.08.2018, 31 C 298/17,

musste darüber entscheiden, ob die Mieterhöhung wegen Einbau eines Aufzugs in ein fünfstöckiges Haus eine Mieterhöhung rechtfertigt. Die Mieter verteidigten sich gegen die Mieterhöhung dahingehend, dass es sich um eine sogenannte „Luxussanierung“ handeln würde. Das Amtsgericht hielt jedoch den Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. Dies würde nur dann nicht gelten, wenn der Mieter einer Erdgeschosswohnung diesen Aufzug nicht nutzen kann oder sich nur dieser darauf beschränkt, die Wohnungen in höheren Etagen leichter erreichen zu können. Führt der Aufzug/Fahrstuhl auch in das Keller- oder Tiefgaragengeschoss, besteht auch für den Erdgeschossmieter ein Gebrauchsvorteil. Eine „Luxusmodernisierung“ – sowie kein rechtlicher Begriff – liegt jedoch insofern nicht vor, insbesondere da dieser von größeren Teilen der wohnungssuchtenden Bevölkerung zum Einen erwartet und zum Anderen im Rahmen der steigenden Lebenserwartung sogar vorausgesetzt wird.

Zu entscheiden hatte das AG Brandenburg über eine Wohnung im dritten Stock.

Keine Überlassung der Mietwohnung an die Kinder des Mieters

 Es ist zwar verständlich, wenn der nicht aus Deutschland stammende Mieter in sein Heimatland zurückkehrt. Er ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung vollständig seinen Kindern zu überlassen. Insofern ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich fristgemäß zu kündigen. Dies hat das Kammergericht, Urteil vom 15.01.2018, 8 U 169/16, so entschieden.

Der Mieter hätte auch ohne Weiteres mit dem Vermieter hierüber verhandeln können.

Einzugsermächtigung nicht für konkludente Erweiterung der Nebenkostenabrechnung

 Wieder einmal erfolgt Streit um die Nebenkosten, der vor dem Amtsgericht Bremen endete. Dieses entschied in seinem Urteil vom 16.08.2018, 9 C 36/18, dass auch bei jahrelanger Lastschrifteinzugsermächtigung keine weiteren Positionen in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden dürfen. Die Erweiterung der Umlage auf neue Positionen in einer Betriebskostenabrechnung kann der Mieter ausschließlich unter besonderen Umständen dahingehend verstehen, dass der Vermieter eine vertragliche Änderung vornehmen wollte. Das AG Bremen verweist insoweit auf die Entscheidung des BGH, Urteil vom 09.07.2014, VIII ZR 36/14. Der BGH bestätigt seine Entscheidung damit aus dem Jahr 2008 (NJW 2008, 283). Der BGH hat in dem genannten Urteil genannt, dass eine Ankündigung weitere Nebenkosten erheben zu wollen (telefonisch oder schriftlich) unter Umständen ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung sein kann.

Es bleibt dabei. Eine Änderung des Mietvertrags auf Einbeziehung der Nebenkosten oder bestimmter Nebenkostenpositionen kann nicht durch Übersendung der Abrechnung und Zahlung alleine angenommen werden.

Schimmelbefall und Mietminderung

 Schimmelbefall ist immer wieder ein Problem in insbesondere älteren Häusern. Das Amtsgericht Bergisch Gladbach, Urteil vom 15.02.2018, 60 C 436/15, hat nunmehr eine bestimmte Größe für die Mietminderung festgelegt, wenn die gesamte Wohnung von Schimmelbefall betroffen ist. Insofern wurde dem Mieter eine Mietminderung von 80 % zugesprochen.

Waschmaschine in der Wohnung ist zulässig

 Immer wieder tauchen Fragen auf, ob man eine Waschmaschine in der Wohnung benutzen darf. Verschiedene Gerichte haben schon entschieden, dass zum Gebrauch einer Wohnung grundsätzlich auch der Betrieb von Haushaltsmaschinen gehört, die in der Wohnung aufgestellt werden können und üblicherweise betrieben werden. Eine Waschmaschine, die gegen Wasserauslaufen gesichert ist, gehört zu den üblichen Haushaltsgegenständen (AG Eschweiler, Urteil vom 05.04.2013, 96 C 268/12).

Das gleiche gilt auch für Eigentumswohnungen (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 04.12.2000, 20 W 414/99).

Was das Trocknen in der Wohnung betrifft, hat das Amtsgericht Düsseldorf (Beschluss vom 31.03.2008, 53 C 1736/08) entschieden, dass bei Vorhandensein eines Gemeinschaftstrockenkellers sowie einer entsprechenden Regelung in der Hausordnung das Wäschetrocknen in der Wohnung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört. Andererseits könne das Trocknen von Wäsche auf dem Balkon oder in einem Trockner in der Mietwohnung nicht vom Vermieter untersagt werden. Ist jedoch ein Gemeinschaftswäschekeller vorhanden, so kann im Mietvertrag aufgenommen werden, dass dieser benutzt werden muss.

Mieter muss Überprüfung von Rauchmeldern dulden

Das
AG Frankfurt am Main, Urteil vom 30.08.2017, 33 C 1093/17 (52),
hat entschieden, dass Mieter dazu verpflichtet sind, einen Techniker zur Überprüfung der Rauchmelder in ihre Wohnung zu lassen.

Entfernung eines Schuhregals aus dem Treppenhaus

Das
Amtsgericht Hamburg-Harburg, Urteil 20.11.2013, 642 C 55/12,
hat entschieden, dass das Treppenhaus eines Mietshauses dem Mieter regelmäßig nicht mitvermietet ist sondern eventuell ein Mitbenutzungsrecht angenommen werden kann. Für dessen Ausübung gilt gem. §§ 535, 241 Abs. 2 BGB das Prinzip gegenseitiger Rücksichtnahme. Dies bedeutet, dass die Nutzung des Treppenhauses andere Mieter nicht behindern und die ästhetischen Belange des Vermieters nicht unnötig beeinträchtigen darf.

Falsche Mieterselbstauskunft berechtigt zur Anfechtung und Kündigung

Das
Amtsgericht Augsburg, Entscheidung vom 06.06.2016, 73 C 4771/15,
hat entschieden, dass die richtigen Angaben über die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung und Schufa-Eintrag zur Anfechtung und fristloser Kündigung des Mietvertrags berechtigen. Das Gericht wies darauf hin, dass Fragen nach Einkommens- und Vermögensverhältnissen wichtig sein können, damit der Vermieter sich ein Bild von der Zahlungsundfähigkeit und Zuverlässigkeit des Mieters machen kann. Deshalb sei das Recht zur Anfechtung und zur fristlosen Kündigung gegeben.

Mieter darf weiterhin Willkommensschild an Wohnungstüre anbringen

Das
LG Hamburg, Urteil vom 07.05.2015, 333 S 11/15,
hat entschieden, dass ein Vermieter die Anbringung eines Willkommensschildes mit Kranz an der Wohnungstüre dulden muss. Das Recht zur Mitbenutzung des Treppenhauses aller Mitbewohner sei dadurch nur marginal eingeschränkt.

Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

Der
Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2015, VIII ZR 297/14,
hat entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung einen Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgen muss und dieser bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur beabsichtigte und für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht ist dafür „noch“ nicht ausreichend.

Falsche Selbstauskunft bei Mietvertrag

Das
AG München, Urteil vom 30.06.2015, 411 C 26176/14,
hat entschieden, dass eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung besserer Bonität ein außerordentlich fristloses Kündigungsrecht durch den Vermieter zur Folge hat. Im konkreten Fall wurde in der Selbstauskunft nach dem Jahreseinkommen des Mieters und seiner Frau ebenso gefragt wie danach, ob Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckung oder Verfahren zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gegen beide bestanden hätten.

Privathaftpflichtversicherung zahlt nicht bei Katzenurin

Das
OLG Hamm, Urteil vom 30.01.2015, 20 U 106/14,
hat entschieden, dass für Schäden an einer gemieteten Wohnung die Haftpflichtversicherung nicht einzutreten hat, wenn Schäden in dieser Wohnung durch den Urin mehrerer Katzen verursacht worden sind.

Ähnliches hat das AG Offenbach, Urteil vom 07.05.2015, 33 C 291/14, für die Zerstörung eines Dichtgummis einer Tür durch eine Katze entschieden.

Städte mit Wohnungsmangel im Regierungsbezirk Oberpfalz

Im Regierungsbezirk Oberpfalz hat die Bayerische Staatsregierung in der Anlage 2 zur Wohngebieteverordnung nur die Gemeinden Neutraubling, Pentling und Lappersdorf im Landkreis Regensburg als solche festgelegt. Andere Orte im Regierungsbezirk Oberpfalz wurden nicht in die Verordnung aufgenommen. Die Mietpreisbremse gilt daher im Regierungsbezirk Oberpfalz nur in diesen drei Orten.

Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter bei Selbstausstattung durch den Mieter

Der
Bundesgerichtshof, Urteile vom 17.06.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14,
hat entschieden, dass der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter zu dulden hat, auch wenn der Mieter selbst bereits Rauchwarnmelder installiert hat. Rechtsgrundlage hierfür ist § 555b BGB iVm den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer. Eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes würde dadurch auch entstehen, insbesondere da der Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude dann in einer Hand seien und ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet wird.

Noch nicht ganz fällige Schönheitsreparaturen bei Mietende

Der
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13,
hat entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln für bei Mietende noch nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen unwirksam sind, da sie vom Mieter bei Vertragsschluss verlangen, mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, was zu einer Intransparenz im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB führt. Derartige Klauseln sind daher unwirksam. In dem vorliegenden Fall stand dabei in Streit, ob die Wohnung unrenoviert übernommen wurde.

Störung des Hausfriedens durch Angriff auf Mitbewohner

Das
AG München, Urteil vom 18.11.2014, 425 C 16113/14,
hat entschieden, dass eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vorliegt, die zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ein Mieter einen gewalttätigen Angriff auf einen Mitbewohner vornimmt, durch den dieser verletzt wird. Das Gericht stellte fest, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses in solchen Fällen nicht zugemutet werden kann. Eine Gewaltanwendung, die nicht gerechtfertigt ist, führt regelmäßig zu einer derartigen Störung des Hausfriedens.

Schlangen und Ratten in Eigentumswohnungen und Mietwohnungen

Im Falle des Haltens von Schlangen und Ratten können Einschränkungen der Tierhaltung gerade bei Eigentumswohnungen mit einem Mehrheitsbeschluss getroffen werden. Das Oberlandesgericht Frankfurt hatte in seinem Beschluss vom 19.07.1990, 20 W 149/90, über das Halten von mehreren Schlangen und 4 Käfigen mit einem Durchschnittsbesatz von 24 Mäusen und Ratten zu entscheiden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste einen Beschluss zur Ergänzung der Hausordnung dahingehend, dass den Miteigentümern diese Tierhaltung untersagt wird. Das Oberlandesgericht Frankfurt hat dabei dies als zulässig erachtet, insbesondere, da nur die Hausordnung geändert wurde und nicht eine Änderung der Gemeinschaftsordnung damit verbunden ist. Es liegt auch kein Eingriff in den Wesensgehalt des Sondereigentums nach § 13 Abs. 1 WEG vor, da im Rahmen einer Wohnungseigentumsanlage Störungen des Zusammenlebens in der Hausgemeinschaft auf das unvermeidliche Maß beschränkt werden müssen. Die Vorstellungen der Allgemeinheit über die Haltung von Schlangen und Ratten sind mit einem ordnungsgemäßen Wohnen in einer Wohnungseigentumsanlage nicht zu vereinbaren. Auch handelt es sich nicht um Haustiere im Sinne von § 833 BGB. Auch eine derartige Zweckentfremdung könne dazu führen, dass bei Fortdauer der beanstanden Tierhaltung eine Wertminderung der Wohnungen der übrigen Miteigentümer dergestalt eintritt, dass mögliche Erwerber der Wohnungen von einem Kauf Abstand nehmen. Dies beeinträchtigt den Wert der Wohnungen. Insofern führt die erforderliche Abwägung zu dem Ergebnis, dass größere Mengen an Schlangen nicht geduldet werden müssen und entsprechende Änderungen in der Hausordnung mit Mehrheitsbeschluss erfolgen können. Ebenso sieht das das Landgericht Bochum in seinem Beschluss vom 20.12.1988, 7 T 767/88. Das Landgericht Bochum hat dies bestätigt, wobei eine Teilungserklärung oder eine Hausordnung eine entsprechende Regelung nicht enthielt. Eine Schlangenhaltung von dort 30 Giftschlangen widerspräche der Nutzung als Wohneigentum.
Derartige Tiere im Mietverhältnis zu halten beurteilt sich nach etwas anderen Kriterien. Natürlich ist ein Mieter verpflichtet, nicht den Hausfrieden zu stören. Sofern mietvertraglich die Tierhaltung an eine Vermietergenehmigung geknüpft ist, muss die entsprechende Ermessensausübung des Vermieters von vernünftigen Gründen getragen sein. Bei dem Halten einer einzigen Schlange, bei der weder besondere Gefahren aus noch objektiven messbaren Störungen der Wohnumwelt bestehen, kann der Vermieter deren Beseitigung nicht dahingehend verlangen, dass Mitmieter sich vor dem Tier ekeln (AG Bückeburg, Urteil vom 12.10.1999, 73 C 353/99 (VI)). Sofern das Halten einer Würgeschlange gegen den Mietvertrag verstößt kann eine Kündigung auch neben anderen Gründen hierauf gestützt werden (AG Gifhorn, Beschluss vom 06.10.2006, 13 C 852/06). Das AG Bayreuth (Urteil vom 02.06.2000, 4 C 62/00) hat jedoch entschieden, dass das Halten von Schlangen in einer Mietwohnung nicht ohne Weiteres untersagt werden darf. Eine Abwägung der wechselseitigen Belange im Einzelfall ist hierbei erforderlich. Beim Halten geringer Mengen von Schlangen (1-2 Tiere), von denen auch keinerlei Geruchsbelästigung oder abstrakte Gefährdung (z.B. bei Giftschlangen) ausgeht, dürfte demnach das Halten erlaubt sein. Bei größeren Mengen ist dies keinesfalls der Fall. Dies bestätigt auch das AG Köln in seiner Entscheidung vom 27.11.1989, 213 C 363/89. Dabei hat das AG Köln jedoch das Halten von 24 Schlangen, die weder Gift, noch Riesenwürgeschlangen sind, beim Halten in Terrarien gestattet, wenn von diesen weder Lärm- noch Geruchsbelästigung ausgeht. Meines Erachtens müsste noch geprüft werden, ob dadurch der Hausfrieden und die Wertentwicklung des Wohnungseigentums beeinträchtigt ist. Hierauf bezieht sich insbesondere auch das Landgericht Essen, Urteil vom 21.12.1990, 1 S 497/90. Das Halten von Kleintieren kann zwar danach nicht verboten werden. Das Halten einer Ratte in einem Terrarium unterliegt jedoch der Genehmigungspflicht durch den Vermieter. Bei der Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass gegen Ratten innerhalb der Bevölkerung noch große Vorbehalte bestehen. Sie lösen Ekel aus, werden mit Krankheiten in Verbindung gebracht und als Ungeziefer betrachtet. In Folge dessen ist zu prüfen, ob das Halten der Ratte in einem Mietshaus mit mehreren Mietparteien verbunden mit einer Störung des Hausfriedens ist.
Sofern in einem Mietvertrag in zulässiger Weise die Tierhaltung mit Ausnahme von Zierfischen und Ziervögeln verboten ist, ist diese Klausel dahingehend auszulegen, dass es sich um eine Ausnahme für Kleintiere handelt. Das Amtsgericht Essen (Urteil vom 18.07.1995, 9 C 109/95) hat dies angenommen und hatte über eine Bartagame zu entscheiden, die ebenfalls ein Kleintier darstellt.

Einführung einer Vermieterbescheinigung ab Mai 2015

Der Gesetzgeber hat eine Vermieterbescheinigung, die bereits abgeschafft war, erneut eingeführt. Dies gilt mit Wirkung ab Mai 2015.
Nicht nur Vermieter (der Gesetzgeber formuliert es als Wohnungsgeber) sind verpflichtet, innerhalb von 2 Wochen nach Einzug oder Auszug eines Mieters dies schriftlich oder elektronisch der Meldebehörde zu melden. Die Bestätigung muss folgende Daten enthalten:
1.      Name und Anschrift des Wohnungsgebers
2.      Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum
3.      Anschrift der Wohnung
4.      Namen der meldepflichtigen Personen
Bei einer elektronischen Bestätigung gegenüber der Meldebehörde erhält der Wohnungsgeber ein Zuordnungsmerkmal, welches er der meldepflichtigen Person zur Nutzung bei der Anmeldung mitzuteilen hat. Auf elektronischem Wege ist eine Meldung nur dann möglich, mittels eines elektronischen Identitätsnachweises (z.B. Personalausweis mit Identifizierungsfunktion oder anderer technischer Möglichkeiten mit Identifizierungsfunktion).
Die Meldebehörde kann auch Mitwirkung des Vermieters verlangen.
Verstöße hiergegen werden mit Geldbußen bis zu € 1.000,00 geahndet.

Mietkündigung wird auch bei unverschuldeter Geldnot des Mieters wirksam

Der
Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 175/14,
hat entschieden, dass ein Vermieter auch dann eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen kann, wenn ein Mieter, der Anspruch auf Leistungen nach dem SGB II hat, die Miete nicht zahlen kann, obwohl er rechtzeitig einen Antrag hierzu gestellt hat.

Betriebskostennachzahlung im Urkundenverfahren

Der
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.10.2014, VIII ZR 41/14,
hat entschieden, dass Mietforderungen, insbesondere auch Betriebskostennachforderungen, im Urkundenverfahren geltend gemacht werden können.

#Mietminderung bei Legionellenbefall

Das
AG München, Urteil vom 25.06.2014, 452 C 2212/14,
hat entschieden, dass ein Mangel an der Mietwohnung im Fall einer Gesundheitsgefährdung nur dann anzunehmen ist, wenn im Fall eines Legionellenbefalls die Grenzwerte überschritten sind. Auch § 7 Abs. 1 S. 2 TrinkwV ist zu berücksichtigen, wobei ausdrücklich bestimmt ist, dass die sonst für Trinkwasser verbindlichen einzuhaltenden Grenzwerte der Anlage 3 für Legionellen gerade nicht gelten.

Das Gericht hat darauf verwiesen, dass die rein subjektive Wahrnehmung eine Gefahr oder Angst durch den Beklagten nicht zur Mangelhaftigkeit der Wohnung führt, sondern nur eine tatsächliche Gefahr.

Der rauchende Nachbar

Der
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2015, V ZR 110/14,
hat einen Mieter, der sich in seiner Wohnung durch Rauchen von einem tiefer gelegenen Balkon im Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt fühlt, einen Unterlassungsanspruch zu gebilligt. Der Bundesgerichtshof verweist darauf, dass dies jedoch nur möglich ist bei wesentlichen Beeinträchtigungen oder nachweisbarer Gefahr einer Gesundheitsbeeinträchtigung. Hierzu verwies der Bundesgerichtshof zur Vornahme weiterer Feststellungen den Rechtsstreit an das Landgericht zurück.

Hundehalthaltung in Mietwohnung

Das
Amtsgericht München, Urteil vom 05.12.2014, 424 C 28654/13,
entschied, dass die Haltung von mehr als einem Hund in der Regel nicht mehr den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietwohnung entspricht. Ein Ehepaar hielt sich fünf sogenannte „Taschenhunde“. Der Vermieter verlangte die Unterlassung der Hundehaltung an sich. Die Mieter konnten zwar im Wege des Zeugenbeweises nachweisen, dass die Haltung eines Hundes vertraglich vereinbart war. Er hätte auch dem vertragsmäßigen Mietgebrauch auch nicht nach Auffassung des Amtsgerichts München entsprochen. Insofern gestattete das Amtsgericht München die Haltung nur eines Hundes.

Im Übrigen hat das Bundesverfassungsgericht bereits deutlich gemacht, dass die Haltung von Tieren grundsätzlich einem ordnungsgemäßen Mietgebraucht entspricht, sofern die Nachbarschaft einschließlich Besucher dadurch nicht erheblich belästigt werden oder exotische oder besondere Tiere gehalten werden, bei denen ein Verstoß gegen das Artenschutzabkommen besteht oder das Halten der Tiere bei den Nachbarn oder Besuchern Ekel oder Abscheu hervorruft. Bei kleineren Tieren, z. B. Zierfischen, Hamstern, und ähnlichem, dürfte dies nicht der Fall sein. Im Fall der Hundehaltung dürfte eine differenzierte Betrachtungsweise richtig sein, auch wenn verschiedene Gerichte dies unterschiedlich betrachten bis zum gänzlichen Ausschluss des Rechts zur Hundehaltung.

Unwirksamkeit einer Klausel über eine Schiedsvereinbarung bei Mietmängeln

Das
AG Leipzig, Urteil vom 28.05.2014, 166 C 3153/13,
hat eine Klausel über Schönheitsreparaturen, Abnutzung der Mietsache oder Mietschäden, für unwirksam erklärt, die eine alleinige Entscheidung durch einen Schiedsgutachter unterstellt wird.

Betreutes Wohnen

Die Verpflichtung zur Zahlung einer nach behördlicher Genehmigung noch beitragsmäßig zu bestimmenden Pauschale für „Betreutes Wohnen“ als Teil des Mietzinses besteht, wenn die Genehmigungerfolgt ist, unabhängig von der Frage, ob der Mieter der Betreuung bedarfoder die Leistung des Betreuers in Anspruch nimmt.
LG Krefeld, 10. 2. 1999, 2 S 282/98 NZM 2000, 1222

Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Tod des Mieters durch den Ehegatten (§ 569a BGB a.F.)

Eheähnliche Gemeinschaft

Der Partner einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft titt nach dem Tode seines Lebenspartners, der Mieter einer Wohnung war, in dieses Mietverhältnis kraft Gesetzes analog § 569a Abs. 2 S. 1 BGB ein.
BGH NJW 1993, 999

Kaution und andere Mietsicherheiten (§ 550b BGB)

Bürgschaft als Mietsicherheit

Geht die Mietbürgschaft über das Dreifache des monatlichen Mietzinses hinaus, bleibt sie Haftung des Bürgen bis zur dreifachen Höhe des Mietzinses bestehen.
OLG Hamburg NZM 2001, 375

Sind Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjährt und erhebt der Mieter die Einrede der Verjährung, so hat der Vermieter die Bürgschaftsurkunde wieder herauszugeben.
AG Starnberg NZM 2001, 378

Rückzahlung und Abrechnung der Kaution

Über die Kaution ist im Regelfall innerhalb von 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung der Wohnung abzurechnen.
AG Neunkirchen NZM 2001, 192

Bei einer Abrechnung des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der Kaution, kann bei Auszahlung des Abrechnungsguthabens u.U. ein konkludenter Forderungserlaß hinsichtlich weiterer Forderungen des Mieters vorliegen.
OLG Düssldorf ZMR 2001, 962

Kündigung

Kündigungserklärung (Zugang)

Dem kündigenden Mieter obliegt es, für den Zugang der Kündigung beim Vermieter zu sorgen. dazu gehört auch, daß bei Kenntnis vom nicht erfolgten Zugang ein erneuter Zustellversuch zu unternehmen ist. Sonst ist dem Vermieter der erfolglose Zustellversuch nicht anzulasten.
LG Hamburg NJW-RR 2001, 586

Kündigungsgrund

ordentliche Kündigung

Bei einer Kündigung zum Zwecke der wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts nach § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB genügt es, dem Begründungserfordernis, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erachtenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant.
Grundsätzlich ist Zweck des § 573 Abs. 3 BGB, dem Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (BT-Drs 6/1549 S. 6 ff zu § 564a Abs. 1 S. 1 BGB a.F.). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (BGH, Urteil vom 17.03.2010, VIII ZR 70/09; BGH, Urteil vom 27.06.2007, VIII ZR 271/06).
Hierzu bedarf es nicht der Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung (andere Ansicht: LG Achen, WuM 1991, 495 (496); Schmidt-Futterer/Blankor, Mietrecht, 10. Auflage, § 573 BGB Rdnr. 186 u.a.). Der Grund ist darin zu sehen, dass die Frage, ob der Vermieter für den Fall des Fortbestehens des Mietverhältnisses geltend gemachte erhebliche Nachteil angesichts einer wirtschaftlichen vertretbaren Sanierungsmöglichkeit tatsächlich besteht, betrifft die materielle Berechtigung der Kündigung und ist, soweit es im Einzelfall darauf ankommt, im Prozess durch Beweisaufnahme zu klären. Für die Frage der formellen Erfüllung der Informationspflichten gegenüber dem Mieter gem. § 573 Abs. 3 BGB ist dies jedoch nicht erforderlich, da das berechtigte Informationsbedürfnis des Mieters sich auf die Vorlage der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht erstreckt (BVerfG, NJW 1998, 2662 (2663); BVerfG, NZM 2003, 592ff).
BGH, Urteil vom 09.02.2011, VIII ZR 155/10

Mietzins (Miete)

Offener Dissens (§ 154 BGB)

Haben die Parteien sich nicht über alle Punkte geeinigt, über die nach dem erklärten Willen auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden sollte, so ist der Vertrag im Zweifel nicht zu Stande gekommen. Dies gilt insbesondere bei fehlender Einigung über den Mietzins.
KG NZM 2000, 1229

Mietminderung (§ 537 BGB)

Markise

Wird eine mitvermietete Markise entfernt, so stellt dies einen Mangel dar.
AG Frankfurt NZM 2001, 379

Parken
Verbotswidrig vor der Mietwohnung (Paterre) abgestellte Fahrzeuge und die damit verbundene Lärmbelästigung stellen keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn der Vermieter geeignete Maßnahmen gegen das unberechtigte Parken ergreift.
AG Leipzig NZM 2001, 378 L

Raumtemperatur

In Geschäftsräumen hat der Vermieter eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius zu gewährleisten, auch wenn eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag fehlt. Dies gilt auch für Büroräume, in denen überwiegend sitzende, bewegungsarme Tätigkeiten durchgeführt werden.
OLG München NZM 2001, 382

Wohnfläche

Hinweis: Die Rechtsprechung zur Anpassung der Wohnfläche ist uneinheitlich.
Die neuere Rechtsprechung der Oberlandesgerichte tendiert zur Annahme eines Fehlers nach § 537 BGB bei erheblicher Abweichung zwischen im Mietvertrag vorgesehener und tatsächlicher Wohnfläche, die über 10% betragen muß.

Legen die Parteien bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis irrig eine zu große Wohnfläche zu Grunde, ist nach den Grundsätzen zum Fehlen der Geschäftsgrundlage die Anpassung der Abrede an die tatsächlichen Gegebenheiten geboten. Da die Grundlage für die Vereinbarung zum Teil von Anfang an gefehlt hat, sind auch schon erbrachte Leistungen des Mieters anzupassen. Dem Mieter steht daher ein Anspruch auf Erstattung der Überzahlung zu.
LG Hamburg, 13. 10. 2000, 311 S 184/98 NZM 2000, 1221

Eine fehlerhafte geschätzte Flächenangabe tritt gegenüber einer Besichtigung der Mietwohnung zurück, sofern kein am Quadratmeterpreis ausgerichteter Mietzins vereinbart wurde.
AG Menden ZMR 2001, 980

Modernisierungsmaßnahme / Instandhaltungsmaßnahme

Der Mieter hat einen Herdaustausch zu dulden.

Mieterhöhung

Mieterhöhung bei Modernisierung (§ 559 BGB)

Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gem. § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gem. § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat.
Die Rechtsprechung und die Literatur gehen davon aus, dass § 554 Abs. 4 BGB die Kostentragung endgültig regle und es deshalb unzulässig sei, den Mieter über § 559 BGB die Kosten letztendlich doch tragen zu lassen (AG Schöneberg, MM 1990, 130; Sternl, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rdnr. IV 364; Staudinger/Emmerich, § 559 BGB Rdnr. 42; MK-Artz, 5. Auflage, § 559 BGB Rdnr. 23; Lammel, Wohnraum Mietrecht, 3. Auflage, § 559 BGB Rdnr. 37).
Nach der Gegenauffassung kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gebe und die Kosten direkt trage, oder ob der Mieter sie ausführe und sich die Kosten nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lasse. Es handle sich sowohl als auch um unmittelbaren Bauaufwand (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Auflage, § 559 BGB, Rdnr. 158; Mersson, DWW 2009, 122 (128)).
Der BGH ist der Auffassung, dass letztere Auffassung greift, da grundsätzlich der Vermieter entsprechend im allgemeinen Interesse liegende bauliche Maßnahmen durchführt (BT-Drs 14/4553, S. 58). Eine Einschränkung dahingehend, dass der Vermieter dem Mieter tatsächlich entstandene Kosten nicht umlegen dürfe, wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage getretenen Mieter selbst ausgeführt worden sind, ergibt sich weder aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB, noch aus seinem Zweck. Zudem würde es dem Interesse beider Mietparteien widersprechen, kleinere Nacharbeiten im Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme kostengünstig durch den Mieter in Eigenleistung ausführen zu lassen. Denn ein Vermieter, der die dem Mieter hierfür entstandenen Kosten nicht umlegen könnte, hätte Anlass von vornherein, einen Handwerker zu beauftragen, weil er diese – regelmäßig höheren – Kosten ohne Weiteres auf den Mieter umlegen könne.
BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 173/10

Nebenkosten / Betriebskosten

Entgegennahme der Nebenkostenabrechnung

Die widerspruchslose Entgegennahme der Nebenkostenabrechnung und deren Begleichung stellt bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Einbeziehung der Nebenkosten keine Zustimmung dar.
LG Kleve WuM 2001, 29

Heizkosten

Der Vermieter muß bei der Festsetzung des Verhältnisses der Festkosten zu den Verbrauchskosten in der Heizkostenabrechnung den baulichen Zustand des Gebäudes mit dem jeweiligen Energiebedarf berücksichtigen.
AG Saarburg WuM 2001, 85

Erhöht sich der Heizölverbrauch gegenüber den Vorjahren für eine Heizperiode sprungartig um mehr als 74% (hier: von 11.177 auf 19.453 Liter und fällt er in der darauffolgende Heizkostenperioden wieder auf den vorhergehenden Wert (hier: 11.144 Liter), so trifft den Vermieter die Beweislast, wie es zu diesem Mehrverbrauch gekommen ist.
Soweit für diesen sprunghaften Mehrverbrauch kein vernünftiger Grund angegeben werden kann, braucht der Mieter die hierfür anfallenden Kosten nicht zu tragen.
LG Düsseldorf DWW 1995, 286
Die mangelnden Angaben zu Kosten des Betriebsstroms der Heizung führt nicht zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen oder zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Beklagten. Dabei schadet es auch nicht, dass nur die verbrauchte Wärmemenge und nicht die Zählerstände ausgewiesen sind (BGH, Urteil vom 28.05.2008, VIII ZR 261/07 = NZM 2008, 567 Rdnr. 14 f).
BGH, Beschluss vom 13.09.2011, VIII ZR 69/11

Grundsteuer

Soweit die Grundsteuer von der jeweiligen Kommune direkt für die jeweilige Wohnung bei Wohnungseigentum erhoben wurde, bedarf es nicht der Anwendung eines Umlageschlüssels, da die Kosten der Wohnung direkt zuzuordnen sind.
BGH, Beschluss vom 13.09.2011, VIII ZR 69/11

Nachforderungsanspruch aus der Jahresnebenkostenabrechnung

Verjährung

Für den Beginn der Verjährung einer Heizkostennachforderung des Vermieters gegen seinen Wohnungsmieter ist der Zugang der Abrechnung über die Heizkosten ausschlaggebend.
BGH WuM 1991, 150
Die Verjährung von umlagefähigen Nebenkosten beginnt mit Zugang einer nachprüfbaren Abrechnung beim Mieter.
OLG Frankfurt/Main ZMR 1983, 410

Verwirkung

Gegen verspätet abgerechnete Mietnebenkosten kann der Einwand der Verwirkung durchgreifen.
OLG Frankfurt/Main ZMR 1983, 410

Rückzahlung zuviel bezahlter Nebenkosten

Die Betriebskosten, die dem Mieter ohne vertragliche Vereinbarung berechnet wurden, und die mit Vorauszahlungen saldiert wurden, kann der Mieter zurückfordern.
LG Kleve WuM 2001, 29

Vereinbarung / Umlegung von Nebenkosten

In einem Mietvertrag über nicht preisgebundenen Wohnraum ist die Umlegung der Nebenkosten auf den Mieter durch die Formulierung
„Neben der Miete sind monatlich, anteilig nach Größe der Wohnfläche, die Kosten für Betriebskosten gem. der II. Berechnungsverordnung Anlage zu § 27 Abs. 1 zu zahlen.“
zulässig. Eine zusätzliche Erläuterung des Betriebskostenkatalogs oder der Beifügung eines Abdrucks der Anlage 3 zu § 27 II. BV bedarf es nicht.
OLG Hamm WuM 1997, 542; auch BayObLG NJW 1984, 1761

Wirtschaftlichkeit der abgerechneten Nebenkosten

Die Wirtschaftlichkeit einer Nebenkostenposition ist bei der Vermeitung von Wohnraum vom Vermieter darzulegen, wenn streitig ist, ob die dafür angefallenen osten erforderlich waren (im vorliegenden Fall ging es um eine dreimal wöchentlich erfolgte Hausreinigung)
LG Hamburg ZMR 2001, 370

Bestreiten von Mietnebenkosten / Heizkosten
Hat der Mieter die Möglichkeit, die Ablesegeräte betreffend die von ihm zu tragenden Betriebskosten zu kontrollieren, muss er konkret vortragen, welche Werte seiner Ansicht nach in die Betriebskostenabrechnung hätten eingestellt werden müssen bzw. welche Werte inwiefern falsch sind. Es genügt hier nicht ein einfaches Bestreiten mit Nichtwissen.
LG Berlin, Urteil vom 12.11.2010, 63 S 150/10; LG Berlin, GE2001, 1469; OLG Düsseldorf, NZM 2000, 762; AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, MM 2005, 147; AG Oldenburg, ZMR 2004, 828; AG Köln, WuM 1987, 275

Wohnungseigentum und Mietnebenkosten

Es besteht keine Bindungswirkung der von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Jahresabrechung für die Nebenkostenabrechnungen im Mietverhältnis.
Aufsatz von Riecke ZMR 2001, 77 m.w.N.
Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB steht dem Mieter nicht zu, wenn diesem durch den Vermieter keine Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gewährt wurde. Auf derartige Unterlagen bezieht sich der Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung jedoch nicht.
BGH, Beschluss vom 13.09.2011, VIII ZR 69/11

Zeitliche Zuordnung von Nebenkosten
Bei der zeitlichen Zuordnung der Leistung bei der Wohnraummiete kommt es darauf an, wann die Leistung erbracht worden ist (z.B. Müllabfuhr) und nicht danach, zu welchem Zeitpunkt der Mieter sie bezahlt hat.
LG Hamburg ZMR 2001, 970ff

Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung (§ 560 BGB)

Die Nebenkosten sind wegen des von § 560 Abs. 4 BGB anhand der zuletzt erfolgten Nebenkostenabrechnung zu orientieren. Ein Sicherheitszuschlag ist möglich, wenn eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Nebenkosten sich bereits abzeichnet. Kein Raumpe steht jedoch zu einer abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerung für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten Sicherheitszuschlag von 10 %.
BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10

Schadenersatz

Bei einfach gelagerten Fällen (hier: Beauftragung eines Rechtsanwalts durch den Vermieter bei Kündigung durch den Mieter) ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht erforderlich und seine Gebühren deshalb nicht als Schaden ersatzfähig.
AG Neunkirchen NZM 2001, 192

Bei herunterstürzenden Dachziegeln ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung davon auszugehen, daß die Ursache dafür in der mangelnden Unterhaltung des Gebäudes zu finden ist. Das Gegenteil ist vom Vermieter / Eigentümer zu beweisen.
AG Möchengladbach-Rheydt ZMR 2001, 981

Bei der Haftung gem. § 836 BGB (Haftung bei Einsturz eines Gebäudes) sind die Eigentumsverhältnisse am Grundstück nicht entscheidend. Auch der Vermieter haftet als Eigenbesitzer.
AG Möchengladbach-Rheydt ZMR 2001, 981

Schlüsselherausgabe

Nach Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Mieter solange eine Nutzungsausfallentschädigung, bis er den letzten Wohnungsschlüssel zurückgegeben hat, auch wenn er in dieser Zeit die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters renoviert.
AG Hamburg-Wandsbeck NZM 2001, 979

Schönheitsreparaturen

Inhalt der Schönheitsreparaturen

Der Außenanstrich von Fenstern und Türen sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV.
BGH, Urteil vom 13.1.2010, VII ZR 48/09

Unangemessene Benachteiligung

Der Mieter wird unangemessen benachteiligt, wenn er verpflichtet wird bei den vorzunehmenden Schönheitsreparaturen Fenster und Türen nur weiß zu streichen. Dies hat die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel zur Folge.
BGH, Urteil vom 20.1.2010, VII ZR 50/09

Schriftform

Zu den Anforderungen an die Wahrung der gesetzlichen Schriftform, wenn ein in Form eines fertigen Vertragsentwurfs gemachtes Angebot zum Abschluss eines Mietvertrags nur mit Änderungen angenommen wird und der Vertragspartner diesen Änderungen zustimmt.
BGH, 18. 10. 2000, XII ZR 179/98 = NJW 2001, 221

Bei einer Gesamtvertretung durch mehrere Personen müssen zur Wahrung der Schriftform alle Berechtigten den Mietvertrag unterzeichnen.
BGH, Urteil vom 4.11.2009, XII ZR 86/07

Umfang

Der Mieter ist berechtigt, Gemeinschaftsflächen mit zu benutzen, wenn keine Vereinbarung über die zu benutzenden Gebäudeteile vorliegt, die sich an den Grenzen der §§ 134, 138, 241 II, 242 BGB zu messen hat.
OLG Düsseldorf MDR 2009, 1157
Bei Wohnraumflächen ist das Abstellen von Kinderwägen, Rollstuhls oder Rollators im Gemeinschaftsbereich zulässig (BGH NJW 2007, 146)

Untervermietung

Verweigert der Vermieter generell die Untervermietung, so steht dem Mieter ein Recht auf Kündigung zu, wenn er einen konkreten Untermietinteressenten nicht benennt.
LG Berlin ZMR 2001, 969
Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse zur zumindest teilweisen Untervermietung auch dann, wenn die Wohnung nicht mehr Lebensmittelpunkt des Mieters ist.
LG Hamburg ZMR 2001, 973f
Eine Untervermietung ohne Zustimmung des Mieters berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat.
LG Hamburg ZMR 2001, 973f

Verlängerungsoption

Erfolgt die Vermietung zwecks Weitervermietung an Angehörigeder US-Streitkräfte und mit der Möglichkeit, dass der Vermieter einseitig den Mietvertrag verlängern kann, so kann er diese Option nichtmehr mit Erfolg ausüben, nachdem die alliierten Truppen (hier aus Berlin)abgezogen sind.
BGH, 24. 11. 1999, XII ZR 209/97 NZM 2000, 12