Wohnungseigentumsrecht

Beschlussfassung über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans im Wohnungseigentum

Der BGH hatte mit Urteil vom 14.12.2018, V ZR 2/18, darüber zu entscheiden, ob ein Beschluss einer Eigentümerversammlung Gültigkeit besitzt, der die Fortgeltung des Wirtschaftsplans beschließt, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Ein solcher Beschluss ist nach Auffassung des BGH grundsätzlich möglich. Die Kompetenz zur Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung ergibt sich aus § 28 Abs. 5 WEG. Zudem ergibt sich dies aus einem praktischen Bedürfnis. Ansonsten ergäbe sich nach Auslaufen des Wirtschaftsplans mangels Anspruchsgrundlage für Vorschüsse eine Liquiditätslücke. Die Regelung in § 28 Abs. 1 WEG steht dem nicht entgegen, wonach der Wirtschaftsplan für ein Jahr aufzustellen ist. Dies gilt insbesondere, da § 28 Abs. 5 WEG lex specialis ist. Nicht möglich wäre lediglich die abstrakt-generelle Fortgeltung aller Wirtschaftspläne.

Der Beschluss über die Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans bis zum Erlass eines nächsten bedarf auch keiner Befristung. Grund dafür ist, dass dem Fortgeltungsbeschluss nicht die Bedeutung eines Verzichts auf die Vorlage eines neuen Wirtschaftsplanes zukommt. Es erlischt damit nicht die Verpflichtung des Verwalters, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Diesen Anspruch kann jeder Wohungseigentümer gegenüber dem Verwalter geltend machen.

Kann ein einzelner Wohnungseigentümer die Baugenehmigung auf dem Nachbargrundstück anfechten?

Es musste die Frage geklärt werden, ob ein einzelner Wohnungseigentümer auch gegen die Baugenehmigung auf einem Nachbargrundstück vorgehen kann. Dies war bisher fraglich, da die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand, die eigentlicher Rechtsträger wäre. Anders hat dies nun das Verwaltungsgericht Neustadt mit Urteil vom 26.03.2019, 5 K 1 482/18, entschieden. Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verletzung nachbarschützender Normen des Bauordnungsrechts auch dann rügen, wenn hierdurch nur das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Es bedarf keiner Beeinträchtigung seines Sondereigentums (so die gegenteilige Ansicht OVG Brandenburg, ZWE 2013, 99; OVG Münster, Baurecht 2014, 252).

Es besteht daher keine Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 10 Abs. 6 S. 1, S. 2 WEG. Diese kann folglich keine Anfechtungsklage erheben. Grund ist, dass das Eigentum nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft sondern den jeweiligen Wohnungseigentümern zusteht.

Prozesskostenhilfe für eine Wohnungseigentümergemeinschaft

 Selbstverständlich stellt sich auch die Frage, ob für einen Prozess einer Wohnungseigentümergemeinschaft Prozesskostenhilfe gewährt werden kann. Der BGH hat mit Beschluss vom 21.03.2019, V ZB 111/18, hierüber eine Entscheidung getroffen.

Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass auch eine juristische Person oder eine parteifähige Vereinigung Prozesskostenhilfe erhalten kann, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch vom am Gegenstand des Rechtstreits wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden kann. Im Bereich des Vermögens ist eine Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer gegeben. Zahlungsausfälle wären insofern durch eine Sonderumlage von der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Eigentümern auszugleichen. Dies gilt insbesondere auch, wenn die Kosten des Rechtsstreit nicht gedeckt werden könnten. Möglich ist weiter eine Darlehensaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Legt die Wohnungseigentümergemeinschaft dar, dass ein Darlehen nicht gewährt werden kann und auch keiner der Wohnungseigentümer die Kosten des Rechtsstreits tragen kann, wären die Voraussetzungen des § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO gegeben und eine Prozesskostenhilfe zu gewähren. Auf die Zumutbarkeit kommt es nicht an, da § 116 S. 1 Nr. 1 ZPO hier nicht tatbestandsmäßig erfüllt ist.

Alles in allem ist es schwer für eine Wohnungseigentümergemeinschaft Prozesskostenhilfe zu erhalten. Es muss sich schon um eine „verarmte Wohnungseigentümergemeinschaft“ mit „verarmten Wohnungseigentümern“ handeln.

Kameraattrappe im Wohnungseigentum

Es mag verschiedene Gründe geben, warum ein Wohnungseigentümer eine Kamera oder eine Attrappe hier vor dem Gemeinschaftseigentum seiner Wohnungseigentumsanlage anbringt. Jedenfalls musste sich damit das Landgericht Essen auseinandersetzen. In seinem Urteil vom 30.01.2019, 12 O 62/18, hat ein Mieter einer anderen Eigentumswohnung Anspruch auf Entfernung und Anspruch auf Löschung bereits erfolgter Aufnahmen geltend gemacht.

Wie begründet das Landgericht Essen seine Entscheidung?

Ausgangspunkt ist ein Unterlassungsanspruch analog § 1004 Abs. 1 S. 2 BGV i.V.m. § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht gem. Art. 2, 1 GG. Diese schützt die Befugnis jeden Einzelnen, selbst darüber zu entscheiden, wann er welche persönlichen Daten offenbart. Diese Freiheit wird beeinträchtigt, wenn er jederzeit mit der Beobachtung durch dritte Personen, insbesondere wenn diese nicht sichtbar sind, Aufnahmen machen können. Zudem erscheint es möglich, dass sein Verhalten beeinflusst wird, wenn er mit der Sammlung diesen Materials rechnen muss, ggf. mit der Veröffentlichung. Dieser ständige Überwachungsdruck ist für den Betroffenen nicht zu akzeptieren. Insbesondere ergibt eine Abwägung mit den Interessen des Kameraverwenders, dass die Überwachung nur zur Abwehr schwerwiegender Beeinträchtigungen erforderlich sein darf, andern also nicht zu verhindern sind. Eine rein vorsorgliche Überwachung im Rahmen einer abstrakten Gefahr kann dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht des Mieters nicht entgegenstehen. Verbale Auseinandersetzungen der Nachbarschaft stellen grundsätzlich dabei keine schwerwiegende Beeinträchtigung dar. Ein stattgefundener Einbruch konnte im ggf. nicht ausdrücklich dem Zugang durch das Treppenhaus zugeordnet werden. Insofern wiegt vor diesem konkreten Hintergrund das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters höher.

Prozessual besonders ist, dass das Landgericht Essen für solche Fälle einen Streitwert von € 6.000,00 annahm und folglich seine sachliche Zuständigkeit deshalb bejahte. Prozessual weiter bedeutsam ist, dass für Streitigkeiten des Mieters gegen einen Eigentümer § 43 Nr. 5 WEG nicht greift. Bei Streitigkeiten zwischen Eigentümern wäre demnach das Amtsgericht zuständig gewesen.

Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften und Berechtigung zum Führen von Aktivprozessen

Damit ein Hausverwalter sogenannte Aktivprozesse führen darf, bedarf es hierzu einer Vereinbarung oder eines Beschlusses nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Der Verwaltervertrag alleine hierzu genügt nicht. Es muss eine Berechtigung entweder in der Teilungserklärung oder ein Beschluss im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. Hierauf verweist das Amtsgericht Berlin Mitte, Beschluss vom 28.05.2018, 96 C 13/18.

Hinfälligkeit von alternativen Angeboten der Wohnungseigentümergemeinschaft

Grundsätzlich bedarf es der Einholung von mehreren Alternativangeboten um ordnungsgemäß innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft Arbeiten vergeben zu dürfen. Handelt es sich jedoch um ein geringes Auftragsvolumen (800,00 € pro Jahr) oder ist aus anderen Umständen die Ortsüblichkeit des Entgelts abzuleiten, bedarf es der Einholung von Alternativangeboten nicht. So entschied das Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 17.05.2018, 2-13 S 26/16.

Beschluss über Instandsetzungsmaßnahmen bei einer WEG

 Die Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen hinreichend bestimmt sein. Dies liegt nur dann vor, wenn zwar auf vorliegende Planungen eine Ingenieurbüros verwiesen wird und das ausführende Unternehmen genannt ist. Ist das ausführende Unternehmen nicht genannt, ist der Beschluss anfechtbar. Hier hat das AG Marl, Urteil vom 19.03.2018, 34 C 8/17, entschieden.

Wohnungseigentümergemeinschaft und Zustimmungsverweigerung bei Vermietung

Das
LG Koblenz, Urteil vom 04.08.2016, BeckRS 2016, 14671,
hat entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft dann nicht zur Verweigerung der Zustimmung zur Vermietung berechtigt ist, wenn die Vermietung und die damit verbundene Gebrauchsüberlastung an Dritte nicht oder nur unerheblich die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst in ihren Rechten beeinträchtigt.

Wohnungseigentümer und störende Mieter

Das
OLG Köln, Beschluss vom 15.01.1997, 16 Wx 275/96,
hat entschieden, dass der Eigentümer einer vermieteten Wohnung durch die übrigen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden kann, seinem Mieter bei nachhaltigen Verstößen gegen die Hausordnung zu kündigen. Die übrigen Wohnungseigentümer können dem Eigentümer lediglich nur auf Unterlassung der unzulässigen Belästigung in Anspruch nehmen. Dieser Anspruch wäre nach § 890 ZPO zu vollstrecken. Der betroffene Wohnungseigentümer muss dann selbst Maßnahmen ergreifen, um die Hausordnung seinem Mieter gegenüber nachhaltig durchzusetzen. Wie das erfolgt, ist seine Angelegenheit.

Beseitigung von Gegenständen im Gemeinschaftsbereich bei Wohnungseigentum

Das
OLG Hamm, Beschluss vom 04.12.2008, 15 Wx 198/08,
hat entschieden, dass einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwar der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB auf Entfernung von Gegenständen im Treppenhaus (allgemein Gemeinschaftseigentumsbereich) zusteht, dieser aber der Regelverjährung von drei Jahren unterliegt.

Bei Verjährung bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedoch unbenommen, in einer Eigentümerversammlung eine Nutzungsregelung zu beschließen, die die Nutzung der in Gemeinschafteigentum stehenden Räume regelt und auch das Abstellen von Möbel im Treppenhaus generell untersagt.

Inanspruchnahme des Verwalters einer Eigentümergemeinschaft zur Sicherstellung des Brandschutzes

Das
OVG Münster, Beschluss vom 15.04.2009, 10 B 304/09,
hat entschieden, dass durch die Ordnungsbehörden der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen einer Ordnungsverfügung der richtige Ansprechpartner zum Zwecke des Freihaltens des Treppenhauses aus Brandschutzgesichtspunkten ist. Der Brandschutz unterfällt dem Begriff der Instandhaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.