Kategorie: Mietrecht

Pressemitteilung vom 25. Oktober 2024

Das Bundesministerium der Justiz hat heute einen Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse veröffentlicht. Der Entwurf sieht vor, dass die Länder die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2028 verlängern können. An die Begründung einer Rechtsverordnung über die Mietpreisbremse sollen künftig höhere Anforderungen gestellt werden als bislang. Wenn Landesregierungen die Mietpreisbremse in einem bestimmten Gebiet zum wiederholten Male zur Anwendung bringen wollen, sollen sie künftig darlegen müssen, welche Maßnahmen sie ergriffen haben, damit der Wohnungsmarkt in dem betreffenden Gebiet weniger angespannt ist, und warum die Anwendung der Mietpreisbremse dennoch weiterhin erforderlich ist. Die neuen Anforderungen sollen sicherstellen, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse einer verfassungsgerichtlichen Kontrolle standhält.  

  Bundesjustizminister Dr. Marco Buschmann erklärt hierzu:
„Die hohen Mieten in unseren Städten sind Folge eines zu knappen Angebots an Wohnungen. Die Mietpreisbremse löst das Problem der Wohnungsknappheit nicht – und sie wird auch das Problem der hohen Mieten nicht nachhaltig lösen. Sie kann allenfalls einen Beitrag leisten, den Anstieg der Mietpreise für einen Übergangszeitraum zu strecken. Im Koalitionsvertrag ist die Verlängerung der Mietpreisbremse vereinbart. Wir setzen das um. Dabei achten wir auf die Verhältnismäßigkeit. Die Mietpreisbremse greift in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum ein. Dieser Eingriff wirkt umso tiefer, je länger die Mietpreisbremse gilt. Das berücksichtigen wir bei der Verlängerung und schreiben daher neue Anforderungen fest. Wenn die Länder die Mietpreisbremse zur Anwendung bringen wollen, müssen sie dies begründen. Dafür sollen künftig höhere Anforderungen gelten. Die Länder müssen darlegen, was sie getan haben, damit dass Wohnungsangebot in dem betreffenden Gebiet größer wird. Damit senden wir das klare Signal: Der Staat muss sich zuallererst dafür sorgen, dass der Neubau von Wohnungen in Schwung kommt. Mietenregulierung kann nicht die erste und auch nicht die letzte Antwort sein auf teure Mieten.“

Der Gesetzentwurf wurde heute an die Länder und Verbände versandt und auf der Internetseite des Bundesministeriums der Justiz (BMJ) veröffentlicht. Die interessierten Kreise haben nun Gelegenheit, bis zum 6. Dezember 2024 Stellung zu nehmen. Die Stellungnahmen werden auf der Internetseite des BMJ veröffentlicht.

Der Entwurf ist hier abrufbar. Ein Informations-Papier zu dem Entwurf ist hier abrufbar.

Das OLG Frankfurt am Main hat mit Entscheidung vom 18.04.2023, Az: 2 U 43/22, entschieden, dass in einem gewerblich und privat genutzten Gebäude, in dem auch der Vermieter wohnt, dieser nackt in seinem Gartenanteil sich aufhalten könne, ohne dass eine Mietminderung wegen ästhetischer Beeinträchtigung möglich sei. Eine Gebrauchstauglichkeit  der Mietsache sei hier nicht eingeschränkt. Auch liege hier eine grob ungehörige Handlung im Sinne von § 118 OWiG nicht vor. Im zu entscheidenden Fall war es insbesondere so, dass man den Vermieter nur sehen konnte, wenn man sich weit aus einem Fenster hinausbeugt. Das Gericht hat hierin keine Berechtigung zur Mietminderung gesehen.

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Bis zum Bundesgerichtshof musste es kommen, um die Frage zu entscheiden, ob die Kosten einer Überprüfung der Mülltrennung sowie die Kosten für die Rauchmelderüberprüfung auf den Mieter umlegbar seien. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21, entschieden, dass beide Kosten übertragbar sind, da eine Betriebskostenbeseitigung der Begriff „Müllbeseitigung“ die Kosten der Kontrolle der richtigen Mülltrennung hierunterfallen würden. Auch die Kosten der Rauchmelderüberprüfung sind auf den Mieter umlegbar, da Betriebskosten lt. der Betriebskostenverordnung Kosten seien, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Brauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtung und des Grundstücks laufend entstehen.

Der Mieter zahlt dauernd zu spät. Was kann man da machen? Dies ist eine Frage, die sich viele Vermieter auch immer wieder stellen. Ich möchte versuchen, die Frage anschaulich zu beantworten:

1. fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung ist grundsätzlich auch möglich, wenn eine fortdauernde Zahlungsunpünktlichkeit vorliegt. Es besteht dann auch eine Erschütterung der vertraglichen Vertrauensgrundlage, da mangelnde Zahlungswilligkeit und mangelnde Fähigkeit der Vermieter nicht dulden muss (BGH NZM 2012, 22; BGH NJW 2011, 2570; BGH NJW 2011, 2201; BGH NZM 2009, 315). Es ist jedoch notwendig, dass die Zahlungsunpünktlichkeit einen längeren Zeitraum umfasst (z. B. OLG Düsseldorf ZMR 1992, 192; LG Berlin BeckRS 2014, 04491). Das Zahlungsverhalten des Mieters muss dabei vertragswidrig und derart nachhaltig sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (BGH WuM 2008, 31; OLG Düsseldorf GE 2009, 51). Es kommt dabei darauf an, dass der Mieter die geschuldete Miete fortdauernd und nicht zu dem Zeitpunkt zahlt, der vertraglich die Fälligkeit regelt (z. B. BGH NZM 2012, 22).

Dies gilt sowohl für die sogenannte Kaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale oder andere Zahlungsverpflichtungen. Weiter gelten diese Ausführungen sowohl für Gewerberaummiete als auch für Wohnungsmiete.

Wann denn eine nachhaltige Verletzung in diesem Sinne vorliegt, wird von den Instanzgerichten unterschiedlich bewertet. Als ungefähren Richtwert kann man davon ausgehen, dass die vertragliche Vertrauensgrundlage dann erschöpft ist, wenn innerhalb eines Jahres sechs Zahlungstermine oder mehr nicht eingehalten wurden (Schmidt-Futterer/Blank, § 543, Rdnr. 173).

Erforderlich ist jedoch eine Abmahnung. Diese muss so gestaltet sein, dass dem Mieter die Gelegenheit gegeben wird, dass der genaue Vorwurf enthalten sein muss und dem Mieter auch klargemacht wird, dass im Wiederholungsfalle die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Spiel steht.

Weiter muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar sein. Hat der Vermieter das zu beanstandende Verhalten des Mieters einfach so ohne weitere Erklärung jahrelang hingenommen, kann es hier problematisch werden. Die einfache Hinnahme stellt jedoch noch keine schlüssige Vertragsänderung dar. Aus Sicht des Mieters entsteht jedoch der Eindruck, dass die verspätete Zahlung für den Vermieter keine immense Bedeutung hat (z. B. BGH NJW 2011, 2201). Auch gerade deshalb ist eine Abmahnung erforderlich.

Übernimmt das Jobcenter oder das Sozialamt die Mietzahlung, so ist ein Verschulden des hoheitlichen Trägers nicht für den Mieter ausschlaggebend, da der hoheitliche Träger kein Erfüllungsgehilfe des Mieter ist (hierzu BGH BeckRS 2009, 86439).

2. ordentliche fristgemäße Kündigung

Der Vermieter hat grundsätzlich auch das Recht, das Mietverhältnis fristgemäß zu kündigen bei permanent verspäteter Mietzahlung. Der Unterscheid zur fristlosen Kündigung liegt darin, dass die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist bzw. die Frist nach § 573c BGB einzuhalten ist.

Weitere Voraussetzung ist, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Bei fortbestehender Zahlungsunpünktlichkeit brauchen die Pflichtverstöße nicht von einem derartigen Gewicht sein, wie es die fristlose Kündigung fordert. Es ist die Anzahl und Dauer der Zahlungsunpünktlichkeit, was sich vielmehr daran messen lassen, ob das Zahlungsverhalten des Mieters nach dem Zugang einer Abmahnung geeignet ist, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (BGH NJW 2010, 2879).

Zweifelhaft ist auch, ob eine Abmahnung vorausgehen muss, da eben gerade der oben genannte Maßstab anzusetzen ist. In der Rechtsprechung wird dies unterschiedlich gewertet. Dennoch ist auch für die ordentliche Kündigung eine Abmahnung wegen Zahlungsunpünktlichkeit zu empfehlen.

3.

Bei fortgesetzter Zahlungsunpünktlichkeit kann der Vermieter regelmäßig wählen, ob die fristlose oder die ordentliche fristgemäße Kündigung wählt. Eine Abmahnung ist in beiden Fällen angezeigt. Aber auch die Abmahnung ist an Formvorschriften gebunden, ebenso wie die Kündigungserklärung. Hier hilft die Unterstützung durch einen Rechtsanwalt.