Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Grundsätzlich bedarf es der Einholung von mehreren Alternativangeboten um ordnungsgemäß innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft Arbeiten vergeben zu dürfen. Handelt es sich jedoch um ein geringes Auftragsvolumen (800,00 € pro Jahr) oder ist aus anderen Umständen die Ortsüblichkeit des Entgelts abzuleiten, bedarf es der Einholung von Alternativangeboten nicht. So entschied das Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 17.05.2018, 2-13 S 26/16.

Damit ein Hausverwalter sogenannte Aktivprozesse führen darf, bedarf es hierzu einer Vereinbarung oder eines Beschlusses nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Der Verwaltervertrag alleine hierzu genügt nicht. Es muss eine Berechtigung entweder in der Teilungserklärung oder ein Beschluss im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. Hierauf verweist das Amtsgericht Berlin Mitte, Beschluss vom 28.05.2018, 96 C 13/18.

Die Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen hinreichend bestimmt sein. Dies liegt nur dann vor, wenn zwar auf vorliegende Planungen eine Ingenieurbüros verwiesen wird und das ausführende Unternehmen genannt ist. Ist das ausführende Unternehmen nicht genannt, ist der Beschluss anfechtbar. Hier hat das AG Marl, Urteil vom 19.03.2018, 34 C 8/17, entschieden.

Irgendwie selbstverständlich erscheint es, dass wenn eine Eigentümergemeinschaft verklagt wird, der Verwalter dem Gericht eine Eigentümerliste übergeben muss. Verwunderlich ist, dass der Bundesgerichtshof dies nunmehr entscheiden musste. Mit Urteil vom 04.05.2018, V ZR 266/16, teilte er mit, dass der Verwalter auf Anordnung eines Gerichts die Eigentümerliste vorlegen muss und das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen kann, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat. Anders ist dies jedoch nur, wenn z. B. der Verwalter selbst auf Fehler und Zweifel an der Richtigkeit hinweist, die Fehler aber nicht korrigiert. Insofern kann dem Hausverwalter hier sogar ein Ordnungsgeld entsprechend § 142 Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 S. 2 ZPO verhängt werden. Eine Haftanordnung ist jedoch ausgeschlossen.

In den Wohnungseigentümergemeinschaften entsteht häufig Streit wegen Schallschutzmaßnahmen. Einen solchen Fall hatte nunmehr der BGH (Urteil vom 16.03.2018, V ZR 276/16) zu entscheiden. Ein Wohnungseigentümer ließ seine Wohnung umbauen, insbesondere ließ er den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Es stand in Streit, ob der Schallschutz dadurch schlechter wurde, weshalb bestimmte Schallschutzmaßnahmen verlangt wurden, hilfsweise die nach dem Stand des Baus des Hauses (hier 1990). Der BGH führt aus, dass Estrich der Isolierung und Dämmung dient. Es handelt sich grundsätzlich um gemeinschaftliches Eigentum. Die Entfernung stelle insofern eine bauliche Veränderung mach § 22 Abs. 1 WEG dar. Derartige Veränderungen sind nur zulässig, wenn den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG entsteht. Insofern besteht nur Anspruch auf Herstellung der Isolierung zum Stand der Errichtung des Gebäudes. Es gilt der Grundsatz, dass der schädigende Wohnungseigentümer nicht verpflichtet ist, das gemeinschaftliche Eigentum zu verbessern. Er muss lediglich den Zustand herstellen, der zuvor bestanden hat.

Zu beachten ist aber insbesondere, ob auch in der Teilungserklärung dies auch so festgehalten ist. Es kann eventuell eine abweichende Festlegung und Definition des Gemeinschaftseigentums enthalten sein.

Der

BGH, Versäumnisurteil + Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16,

musste sich mit einem Streit zwischen Wohnungseigentümern um Schadenersatz befassen. Es ging insbesondere um Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft lehnte in einer Versammlung die Ermittlung der Ursachen durch einen Sachverständigen einschließlich Ausschreibung der Arbeiten nach eingetretenen Feuchtigkeitsschäden ab. Die Klägerin ging dagegen vor. Einer weiteren Abstimmung über eine Vertagung des Problems stimmte die Klägerin zu, der nicht angefochten wurde.

Im Ergebnis hat der BGH Schadenersatzansprüche grundsätzlich bejaht, wenn pflichtwidrig die Schadenfeststellung und die Schadenbeseitigung in der Wohnungseigentümerversammlung verneint werden. Die Zustimmung zur Vertagung hat der BGH nicht mehr als schädlich betrachtet. Diejenigen Wohnungseigentümer, die für die Instandsetzung gestimmt haben, haben sich jedoch pflichtgemäß verhalten und können nicht belangt werden. Schadenersatzansprüche gegen den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates scheiden dabei grundsätzlich aus. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu stellen oder den Verwalter zu überwachen. Der Verwaltungsbeirat muss dies ebenfalls nicht.

Der

BGH, Versäumnisurteil + Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16,

musste sich mit einem Streit zwischen Wohnungseigentümern um Schadenersatz befassen. Es ging insbesondere um Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft lehnte in einer Versammlung die Ermittlung der Ursachen durch einen Sachverständigen einschließlich Ausschreibung der Arbeiten nach eingetretenen Feuchtigkeitsschäden ab. Die Klägerin ging dagegen vor. Einer weiteren Abstimmung über eine Vertagung des Problems stimmte die Klägerin zu, der nicht angefochten wurde.

Im Ergebnis hat der BGH Schadenersatzansprüche grundsätzlich bejaht, wenn pflichtwidrig die Schadenfeststellung und die Schadenbeseitigung in der Wohnungseigentümerversammlung verneint werden. Die Zustimmung zur Vertagung hat der BGH nicht mehr als schädlich betrachtet. Diejenigen Wohnungseigentümer, die für die Instandsetzung gestimmt haben, haben sich jedoch pflichtgemäß verhalten und können nicht belangt werden. Schadenersatzansprüche gegen den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates scheiden dabei grundsätzlich aus. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu stellen oder den Verwalter zu überwachen. Der Verwaltungsbeirat muss dies ebenfalls nicht.