Keine Reservierungsgebühr für Makler
Kategorie: Immobilien
Kein Recht auf Gewerbemietminderung wegen Corona – jedenfalls bis 31.12.2020
Das OLG Frankfurt am Main (Urteil vom 19.09.2021, 2 U 147/20 und 2 U 18/21) hatte einen Fall zu entscheiden, wonach ein Sushi-Restaurant im Flughafen Frankfurt aufgrund hoheitlich vorgenommener Corona-Beschränkungen zeitweise nicht öffnen konnte. Dieses Restaurant begehrte Feststellung, dass sie zur Mietminderung berechtigt ist. Das OLG lehnte jedoch in zweiter Instanz diesen Feststellungsanspruch ab. Eine Mangelhaftigkeit liege nicht vor. Der Vermieter schulde allein die Möglichkeit, dass in den überlassenen Räumen ein Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck geführt werden könne. Das Verwendungsrisiko trage dabei der Mieter. Eine Unmöglichkeit der Leistung des Vermieters liege aber auch insoweit nicht vor. Insoweit liegt nach wie vor, zumindest nach Auffassung des OLG Frankfurt am Main, ein Zustand vor, der den vertragsgemäßen Gebrauch entspricht.
Eine Anpassung der Geschäftsgrundlage über § 313 BGB sei zwar grundsätzlich möglich. Jedoch könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien bei Kenntnis einer solchen Pandemie eine zeitweise Minderung vereinbart hätten. Der Gesetzgeber hat aber die Risikoverteilung im Miet- und Pachtrecht dem Mieter zugewiesen. Deswegen sei eine Mietminderung dem Vermieter nicht zumutbar. Dies beruhe auch darauf, dass der Vermieter Darlehensverpflichtungen nachgehen müsse.
Im Parallelfall kündigte die Pächterin einer Gaststätte außerordentlich aufgrund der Corona-Pandemie. Auch dies sei nicht gerechtfertigt. Das Verwendungsrisiko liege beim Pächter, die Gebrauchsgewährungspflicht beim Verpächter. Der Verpächter hat grundsätzlich nur die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Dies wurde erfüllt. Die Maßnahmen des Infektionsschutzgesetzes würden sich dabei auch nur auf die Geschäftsausübung, nicht aber auf das Pachtobjekt selbst beziehen. Zudem sei die Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung von der Pächterin im Prozess nicht dargelegt worden.
An den beiden Entscheidungen ist zu kritisieren, dass gerade § 313 BGB von einer unvorhergesehenen Störung der Geschäftsgrundlage ausgeht und hier die Anpassung oder sogar Kündigung des Vertrages grundsätzlich ermöglicht. Bei der dann zu folgenden Würdigung wird lediglich auf das im Miet- und Pachtrecht bestehende Verwendungsrisiko abgestellt. § 313 BGB ermöglicht aber durch seine Stellung im allgemeinen Schuldrecht gerade Maßnahmen außerhalb des jeweiligen Vertragstypus, hier des Mietrechts bzw. des Pachtrechts. Auf die Risikoverteilung im jeweiligen Vertragsverhältnis abzustellen ist daher grundsätzlich verkehrt.
Auch kann nicht darauf abgestellt werden, dass die Parteien bei Kenntnis einer Pandemie die Herabsetzung der Miete vereinbart hätten. Die Pandemie war nicht vorhersehbar. Sie fand zum ersten Mal in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland statt. Es war auch nicht vorhersehbar, dass hier Geschäftsbetriebe geschlossen werden.
Auch die erheblichen Darlehensverpflichtungen des Vermieters, was häufig bei finanzierten Immobilien der Fall sein wird, kann nicht als Grundlage herangezogen werden, da gerade § 313 BGB in seiner systematischen Stellung außerhalb der Risikozuweisung der jeweiligen Vertragstypen steht und die Finanzierung des vermieteten Objekts mit dem Mietverhältnis zumindest in rechtlicher Hinsicht nichts zu tun hat, höchstens in wirtschaftlicher.
Zudem wurde mit Wirkung ab 31.12.2020 befristet zum 30.09.2022 Art. 240 § 7 EGBGB eingeführt, wonach eine Vermutung der Gestalt eintritt, dass bei Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie ein entsprechender Umstand nach § 313 Abs. 1 BGB vorliegt. Insofern ist hier zu unterscheiden für Zeiträume vor dem 31.12.2020 und danach.
Steuerpflicht für Grundstücksveräußerung auch bei Zwangsversteigerung
Das Finanzgericht Düsseldorf hat in seinem Beschluss vom 26.11.2020, 2 V 2664/20 A (E), entschieden, dass auch die Zwangsversteigerung eines Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG sein kann. Auch bei einer Zwangsversteigerung ist es möglich, dass der Eigentumsverlust auf einem Willensentschluss des Eigentümers beruht, weil er so eine Befriedigung von Gläubigern verhindern könne. Nicht von Relevanz sei, ob dem Steuerpflichtigen die Befriedigung der Gläubiger auch wirtschaftlich möglich gewesen wäre. Für die Bemessung der 10-Jahres-Frist ist dabei nicht auf die Erteilung des Zuschlagsbeschlusses abzustellen, sondern aufgrund des obligatorischen Charakters als Rechtsgeschäft der Tag der Abgabe des jeweiligen Meistgebots.
Wenn überhaupt hier von einer willentlichen Entäußerung gesprochen werden kann, so ist nach meiner Auffassung bei Annahme eines Rechtsgeschäfts die Erteilung des Zuschlagbeschlusses maßgebend. Erst dann kommt der Vertrag zustande. Die Abgabe des höchstens Gebotes ist lediglich die zweite Willenserklärung, wobei im Gegensatz zum Rechtsgeschäft nicht der Zugang und die notarielle Beurkunde von Relevanz sind, sondern die Rechtswirkung, dass ein Vertrag zustande gekommen ist. Wie die Rechtsprechung dies künftig handhaben wird, bleibt abzuwarten. Ich werde hierüber berichten.
Steuerliche Förderung energetischer Maßnahmen an zu eigenen Wohnzwecken
genutzten Gebäuden;
Einzelfragen zu § 35c EStG
BMF Schreiben vom 14.01.2021 – GZ IV C 1 – S 2296-c/20/10004 :006 DOK 2021/0031094
Das BMF zeigt die Voraussetzungen zur Förderung energetischer Maßnahmen.
Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ab 1.12.2020
Abrechnung der Kaution und Schäden
Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17, eine entscheidende Frage geklärt: Muss der Vermieter zur Geltendmachung von Schäden diese in die Kautionsabrechnung nach Mietende einbeziehen? Der Bundesgerichtshof hat dies im Ergebnis bejaht. Der Vermieter muss danach eine Erklärung abgeben, ob und in welcher Höhe er noch Ansprüche gegen den Mieter erhebt. Dies ist zwar sowohl ausdrücklich als auch schlüssig bzw. konkludent möglich. Er muss daher den Vorbehalt erkenntlich machen, dass mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Erfolgt dies nicht, kann der Vermieter auch keine weiteren Ansprüche auf Schadenersatz durchsetzen. Insofern muss bei einer Kaution die Schadenersatzforderung einbezogen werden oder geltend gemacht werden, dass noch weitere Ansprüche geltend gemacht werden.
Neue Förderung des Mietwohnungsneubaus
Der Bundestag hat am 29.11.2018 den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus in der Fassung der Beschlussempfehlung des Finanzausschusses verabschiedet. Dieser sieht mit dem § 7b EStG die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen bei Erwerb oder Herstellung neuer Wohnungen vor. Diese sollen im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % neben der regulären linearen AfA betragen.
ABER: Zustimmung des Bundesrates steht noch aus!
Der Bundesrat muss dem Gesetzesentwurf jedoch noch zustimmen. Anders als erwartet hat er seine Zustimmung am 14.12.2018 nicht erteilt, sondern den Punkt von der Tagesordnung abgesetzt. Das Gesetzgebungsverfahren ist daher vorerst zum Stillstand gekommen – jedoch nicht beendet. In einer späteren Sitzung, kann der Tagesordnungspunkt wieder aufgenommen werden.
Nach dem aktuellen Gesetzesentwurf sollte die Sonderabschreibung wie folgt ausgestaltet sein:
Anspruchsvoraussetzungen
Begünstigte Objekte sind ausschließlich neu geschaffene Mietwohnungen. Diese dürfen also bis dahin nicht bestanden haben. Ausgeschlossen von der Förderung sind daher Sanierungsfälle; begünstigt ist auf der anderen Seite aber z.B. auch die Schaffung neuer Mieträumlichkeiten durch z.B. einen Dachausbau.
Beachten Sie:
Die neu geschaffenen Wohnräumlichkeiten müssen in sich eine Wohnung darstellen, d.h. mind. 23 qm umfassen und mit Küche, Bad/Dusche sowie WC ausgestattet sein.
Kappungsgrenzen
Der Gesetzesentwurf sieht zwei qm-bezogene Grenzen vor:
Zum einen dürfen die Anschaffungs- und Herstellungskosten 3.000 € je qm nicht übersteigen. In diese Obergrenze werden auch ggf. anteilig der Wohnung zuzurechnende Räumlichkeiten wie z.B. Kellerräume, Trocken- und Waschräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw. einbezogen, auch wenn diese zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind.
Die Förderung selbst – also die Sonderabschreibung i.H.v. 5 % für die ersten vier Jahre – ist wiederum auf Kosten von maximal 2.000 € je qm gedeckelt.
Beachten Sie:
Übersteigen also die Kosten die 2.000 €-Grenze ist dies für die Förderung zunächst unbeachtlich, die Mehrkosten nehmen jedoch an der Sonderabschreibung nicht teil. Übersteigen die Kosten jedoch die 3.000 €-Grenze ist eine Förderung vollständig ausgeschlossen.
Welche Neubauten werden gefördert
Wichtig ist auch die zeitliche Grenze zu beachten: Gefördert werden ausschließlich Wohnungen die auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 01. Januar 2022 gestellten Bauantrages oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige geschaffen werden.
Beachten Sie:
Auf das Datum des Bauantrages bzw. der Bauanzeige wird auch bei Anschaffung eines neuen Gebäudes abgestellt. Die Anschaffung muss hierbei zusätzlich bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen.
Nutzungsvoraussetzung
Die förderfähigen Wohnungen müssen mindestens zehn Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Ein vorübergehender Leerstand ist jedoch unschädlich.
Beachten Sie:
Wohnzwecken dienen auch Wohnungen, die aus besonderen betrieblichen Gründen an Betriebsangehörige überlassen werden. Auch solche Wohnungen sind daher grundsätzlich förderfähig. Wohnungen dienen jedoch nicht Wohnzwecken, soweit sie nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z.B. Ferienwohnungen.
Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist
Wird das Gebäude innerhalb des 10-jährigen Nutzungszeitraums veräußert, braucht die Sonderabschreibung grundsätzlich nicht rückgängig gemacht werden. Der Veräußerer ist in diesem Fall jedoch verpflichtet nachzuweisen, dass der Erwerber die Wohnung weiter zu Wohnzwecken vermietet.
Beachten Sie:
Eine spezielle Steuergestaltung möchte der Gesetzgeber jedoch verhindern. Es ist daher immer dann schädlich, geförderten Wohnraums innerhalb der 10-jährigen Nutzungsfrist zu veräußern, wenn der Veräußerungsgewinn beim Veräußerer nicht der Besteuerung unterliegt, da diese außerhalb der sog. Spekulationsfrist erfolgt. In diesen Fällen kommt es somit zu einer Rückgängigmachung der Sonder-abschreibung.