Überwachungspflichten des WEG-Verwalters
Kategorie: Wohnungseigentumsrecht
Das neue Wohnungseigentumsrecht – Broschüre des Bundesministeriums der Justiz
Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG)
Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ab 1.12.2020
Eine juristische Person als Wohnungseigentümer und eine Vertreterklausel
Der Bundesgerichtshof musste sich mit der Frage beschäftigen, ob sich eine juristische Person auch durch einen Mitarbeiter einer Tochtergesellschaft vertreten lassen kann, wenn in der Teilungserklärung eine Vertreterbeschränkung dahingehend aufgenommen ist, dass Vertreter in der Eigentümerversammlung nur Ehegatten, andere Wohnungseigentümer oder Verwalter sein darf.
In seiner Entscheidung vom 28.06.2019, V ZR 250/18, verweist der Bundesgerichtshof darauf, dass es grundsätzlich möglich ist, dass der Wohnungseigentümer jede beliebige andere Person als Vertreter in der Eigentümerversammlung entsendet (so BGHZ 99, 90 (93)). Eine Beschränkung auf die Möglichkeit der Vertretung durch Ehegatten, andere Wohnungseigentümer oder den Verwalter ist dabei zulässig (BGHZ 99, 90 (93ff)). Grundsätzlich gilt diese Beschränkung sowohl für natürliche als auch juristische Personen. Andererseits weist jedoch die Teilungserklärung insoweit eine unbeabsichtigte Lücke auf. Die Lücke ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen. Die ergänzende Vertragsauslegung führt dazu, dass die juristische Person sich nicht organschaftliche Vertreter sondern auch durch sonstige Mitarbeiter vertreten lassen darf. Dabei wäre es sachlich nicht zu rechtfertigen, wenn eine juristische Person, die ihre Interessenwahrnehmung nicht in die Hände des Verwalters oder eines anderen Wohnungseigentümers legen will, auf die Vertretung durch einen organschaftlichen Vertreter zu beschränken. Bei der ergänzenden Auslegung der Vertreterklausel darf dabei kein zu strengerMaßstab angelegt werden. Es ist nur das berechtigte Interesse der Eigentümergemeinschaft sondern auch die Bedeutung des Stimmrechts zu berücksichtigen, dass zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört (so BGH NJW-RR 2019, 909, Rdnr. 17). Ein Mitarbeiter einer Tochtergesellschaft ist wegen § 92 Abs. 1 HGB nicht als außenstehender Dritter anzusehen, wenn dieses Tochterunternehmen für die Verwaltung der Wohnungen zuständig ist. Insoweit ist ein Vertreter möglich.
Neues Wohnungseigentumsgesetz in Arbeit
Das Bundeskabinett hat ein Entwurf des neuen Wohnungseigentumsgesetzes erarbeitet. Dieser wird im Bundestag behandelt werden. Es sind dort umfassende Änderungen und Anpassungen an die neue Zeit vorgesehen.
Den Gesetzesentwurf finden Sie hier.
Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter – geht das?
Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 25.10.2019, V ZR 271/18, klargestellt, dass auch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter vorgehen kann, indem die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Mieter Unterlassung einer nicht der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung begehren. Hierfür mietete der Eigentümer im Erdgeschoss sein als Laden vermerktes Eigentum an einer Eisdiele. Der BGH entschied, dass durch das Aufstellen von Tischen und Stühlen und aufgrund der Kommunikation der Gäste vor Ort das Wesen als Laden nicht gegeben war und sprach der Wohnungseigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch zu. Ein langer Streit in Rechtsprechung und Fachliteratur ist damit entschieden.
Ein öffentlicher Putzplan stellt keinen Verstoß gegen die DSGVO dar
Nun haben wir es. Die DSGVO hat immer wieder Fragen aufgeworfen, auch im Rahmen des Mietverhältnisses. Auf jeden Fall hat das Amtsgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 27.06.2019, 29 C 1220/19, entschieden, dass auf jeden Fall ein handgeschriebener und im Treppenhaus aufgehängter Putzplan nicht den Regelungen der DSGVO unterfällt und damit auch nicht der Zustimmung der Hausbewohner bedarf.
Beschlussfassung über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans im Wohnungseigentum
Der BGH hatte mit Urteil vom 14.12.2018, V ZR 2/18, darüber zu entscheiden, ob ein Beschluss einer Eigentümerversammlung Gültigkeit besitzt, der die Fortgeltung des Wirtschaftsplans beschließt, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Ein solcher Beschluss ist nach Auffassung des BGH grundsätzlich möglich. Die Kompetenz zur Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung ergibt sich aus § 28 Abs. 5 WEG. Zudem ergibt sich dies aus einem praktischen Bedürfnis. Ansonsten ergäbe sich nach Auslaufen des Wirtschaftsplans mangels Anspruchsgrundlage für Vorschüsse eine Liquiditätslücke. Die Regelung in § 28 Abs. 1 WEG steht dem nicht entgegen, wonach der Wirtschaftsplan für ein Jahr aufzustellen ist. Dies gilt insbesondere, da § 28 Abs. 5 WEG lex specialis ist. Nicht möglich wäre lediglich die abstrakt-generelle Fortgeltung aller Wirtschaftspläne.
Der Beschluss über die Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans bis zum Erlass eines nächsten bedarf auch keiner Befristung. Grund dafür ist, dass dem Fortgeltungsbeschluss nicht die Bedeutung eines Verzichts auf die Vorlage eines neuen Wirtschaftsplanes zukommt. Es erlischt damit nicht die Verpflichtung des Verwalters, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Diesen Anspruch kann jeder Wohungseigentümer gegenüber dem Verwalter geltend machen.
Prozesskostenhilfe für eine Wohnungseigentümergemeinschaft
Selbstverständlich stellt sich auch die Frage, ob für einen Prozess einer Wohnungseigentümergemeinschaft Prozesskostenhilfe gewährt werden kann. Der BGH hat mit Beschluss vom 21.03.2019, V ZB 111/18, hierüber eine Entscheidung getroffen.
Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass auch eine juristische Person oder eine parteifähige Vereinigung Prozesskostenhilfe erhalten kann, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch vom am Gegenstand des Rechtstreits wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden kann. Im Bereich des Vermögens ist eine Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer gegeben. Zahlungsausfälle wären insofern durch eine Sonderumlage von der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Eigentümern auszugleichen. Dies gilt insbesondere auch, wenn die Kosten des Rechtsstreit nicht gedeckt werden könnten. Möglich ist weiter eine Darlehensaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Legt die Wohnungseigentümergemeinschaft dar, dass ein Darlehen nicht gewährt werden kann und auch keiner der Wohnungseigentümer die Kosten des Rechtsstreits tragen kann, wären die Voraussetzungen des § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO gegeben und eine Prozesskostenhilfe zu gewähren. Auf die Zumutbarkeit kommt es nicht an, da § 116 S. 1 Nr. 1 ZPO hier nicht tatbestandsmäßig erfüllt ist.
Alles in allem ist es schwer für eine Wohnungseigentümergemeinschaft Prozesskostenhilfe zu erhalten. Es muss sich schon um eine „verarmte Wohnungseigentümergemeinschaft“ mit „verarmten Wohnungseigentümern“ handeln.